"Бомба замедленного действия": что ждет рынок недвижимости России в 2025 году

Рынок новостроек в России стремительно меняется после нескольких золотых лет льготной ипотеки. В крупнейших застройщиках происходят перестановки топ-менеджеров, смена гендиректоров и массовые увольнения. Ждать ли на этом фоне падения предложения и роста цен на жилье? Об этом RTVI спросил у экспертов.

Девелоперы оптимизируют расходы

После отмены безадресной льготной ипотеки объемы ввода нового жилья в России снизились в 2024 году на 8% по сравнению с 2023-м, рассказал RTVI Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-Недвижимость. В 2025 году объем нового жилья может сократиться еще на 10—15%. Высокие ставки также не добавляют оптимизма, делая рыночную ипотеку недоступной для россиян. Сокращение штатов и перестановки в кадровом составе девелоперов ─ один из способов сократить расходы при такой непростой ситуации на рынке недвижимости.

“Застройщики уже начинают отказываться от дорогих офисов продаж, пересматривать бюджеты на маркетинг и рекламу. Те, кто оказался в красной зоне, распродают свои земельные активы. <...> Из-за снижения спроса многие застройщики отложат запуск новых проектов. Даже в масштабных проектах в реализацию будут выводить по 1-2 корпуса и поддерживать необходимый ассортимент квартир, чтобы выходить на нужные темпы реализации”, — рассказала RTVI Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Девелоперы начинают отдавать предпочтение небольшим проектам с быстрой окупаемостью, сокращая долю амбициозных и дорогих объектов, добавляет Александр Цыганов, д.э.н., профессор, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ.

Первичка теряет позиции

Инвестиционной привлекательности у первичного рынка сейчас нет, полагает Кочетков:

Однако значительного падения цен ожидать не стоит, полагают опрошенные RTVI эксперты.

«Застройщики работают в парадигме наполнения эскроу-счетов, их действия зависят от проектного финансирования. Поэтому существенной корректировки цен не будет. Мы допускаем незначительные изменения в пределах 0,8—1,5% в месяц», — говорит Чегодаева.

Снижение предложения на 15-25% вполне возможно, считает Александр Цыганов: некоторые девелоперы будут придерживать уже готовые объекты, чтобы создать иллюзию дефицита и стимулировать спрос.

“Цены на недвижимость скорее сохранятся на текущем уровне. Но вполне можно ожидать скидки на непопулярные локации и объекты, там где не готова инфраструктура, нет нормальных дорог и общественного транспорта или стройка затянется еще на несколько лет. Скорее всего можно будет увидеть спецпредложения, например, для членов того или иного предприятия, что в том числе будет частью социального пакета для удержания персонала. Или получить машиноместо, кладовку или чулан в подвале в подарок”, — прогнозирует он.

Снижение ставки может подстегнуть спрос

Цены на жилье находятся под давлением высокой ключевой ставки, которая сегодня составляет 21%, напоминают эксперты.

«По нашим прогнозам, она продолжит расти в 2025 году, следовательно, продолжат увеличиваться рыночные ипотечные ставки. Однако рынку придется привыкнуть к тому, что ипотека больше не будет стоить 6—8%, как при господдержке. Ставка может снизиться до 15—18% лишь к середине года», — считает Чегодаева.

В то же время любое снижение ключевой ставки может спровоцировать рост цен, предупреждают эксперты.