Рынок недвижимости Дубая падает, но риэлторы видят перспективу

Американская брокерская компания Oppenheim Group открыла офис в Дубае, несмотря на спад на рынке дорогого жилья. По данным Financial Times, в июле-августе 2026 года число сделок с недвижимостью стоимостью от 20 млн дирхамов сократилось на 32% по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом компания рассчитывает закрепиться на рынке Дубая и считает, что после коррекции он может стать устойчивее. Получается, что даже на фоне спада Дубай продолжает привлекать международные компании. Что происходит с ценами на жилье, как меняется поведение покупателей и сможет ли рынок восстановиться после конфликта на Ближнем Востоке?

Налоговая система ОАЭ привлекает иностранных покупателей

Недвижимость в ОАЭ долгое время привлекает состоятельных людей со всего мира. И дело не только в безопасности, высоком качестве жилья и роскошной инфраструктуре, но и в налоговых условиях. В стране нет ежегодного налога на владение недвижимостью и отдельного налога на прирост капитала для физических лиц, что делает покупку жилья привлекательной для инвесторов. 

По данным официального годового отчета Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) за 2025 год, иностранцы обеспечили 62% стоимости сделок с жилой недвижимостью в Абу-Даби. 

Из них 51% пришлось на экспатов, проживающих в ОАЭ, а ещё 11% – на иностранных покупателей, живущих за пределами страны. На граждан ОАЭ пришлось лишь 38% стоимости сделок. 

Однако конфликт на Ближнем Востоке, начавшийся в феврале 2026 года, заметно повлиял на ситуацию на рынке недвижимости региона.

В одних районах цены упали, в других – выросли

По данным ValuStrat, за год к августу 2026 года оценочная стоимость квартир в районе Burj Khalifa снизилась на 20,4%, а в Jumeirah Beach Residence – на 16,9%. 

В то же время в некоторых более доступных районах квартиры продолжили дорожать. За год их оценочная стоимость выросла на 4,3% в Dubai Silicon Oasis, на 4,2% в Dubai Sports City и на 3,9% в Al Quoz Fourth. 

Неоднородная динамика наблюдается и в премиальном сегменте. Пока квартиры в отдельных престижных районах давали в цене, оценочная стоимость вилл в Jumeirah Islands выросла за год на 12,2%, а в Emirates Hills – на 7,4%.

Военный конфликт продолжается, рынок падает

В сравнении с прошлым годом рынок недвижимости Дубая заметно замедлился. 

Как пишет The Nationalсо ссылкой на данные консалтинговой компании Cavendish Maxwell, в июле-сентябре 2026 года в эмирате зарегистрировали около 34 тыс. сделок с жилой недвижимостью на сумму 72,6 млрд дирхамов. В сравнении с этим же периодом прошлого года количество сделок сократилось на 38%, а их общая стоимость – на 47%. Аналитики The National объяснили, что на фоне региональной нестабильности покупатели стали осторожнее и чаще откладывали решения о покупке. 

Меняется и выбор покупателей. По данным агентства Betterhomes, в третьем квартале число сделок на рынке вторичного жилья выросло на 16% по сравнению с предыдущим кварталом.

Готовое жилье привлекает покупателей тем, что в нём можно сразу жить или сдавать его в аренду, а его стоимость проще оценить по недавним сделкам с похожими объектами. 

Тем не менее уже есть признаки того, что интерес к покупкам недвижимости начинает возвращаться. В сентябре количество обращений в Betterhomes от людей, которые хотели купить недвижимость, выросло на 27% по сравнению с августом. Однако эти данные отражают ситуацию в одном агентстве, поэтому пока нельзя сделать вывод, что спрос на жилье вырос на всем рынке.

Имидж жилья в ОАЭ меняется

На фоне конфликта премиальная недвижимость Дубая постепенно меняет имидж: из символа почти непрерывного роста цен она превращается в рынок, где покупатели могут рассчитывать на более выгодные условия. 

Некоторые продавцы предлагают скидки, а часть состоятельных клиентов предпочитает отложить покупку или рассмотреть менее дорогие объекты. По данным The National, интерес покупателей смещается от недвижимости стоимостью свыше 10 млн дирхамов к жилью в диапазоне 1-2 млн дирхамов.

Когда стабилизируются цены?

Сейчас существует несколько сценариев того, что ждем рынок жилья в ОАЭ. 

S&P Global Ratings считает, что цены продолжат снижаться из-за продолжающейся геополитической неопределенности и увеличения предложения. 

Швейцарский холдинг UBS смотрит на перспективы рынка оптимистичнее. Дубай по-прежнему остается крупным международным деловым центром, поэтому, если напряжённость в регионе спадет, покупатели могут довольно быстро вернуться. Однако риски сохраняются: недвижимость уже стоит дорого, а выход на рынок большого числа новых объектов может усилить давление на цены. 

Основатель Emaar Мохамед Алаббар, выступая на конференции AIM Congress в Дубае 7 сентября, допустил снижение цен на недвижимость на 5–10% из-за конфликта. По его мнению, пишет The National, увеличение предложения жилья поможет рынку прийти к более сбалансированному состоянию в 2027 году.

Безусловно, пока конфликт на Ближнем Востоке не урегулирован, говорить о том, что будет с ценами на недвижимость невозможно. Дальнейшая динамика будет зависеть от продолжительности конфликта и объема новых объектов на рынке. Поэтому нынешнюю ситуацию правильнее рассматривать как проверку устойчивости модели, благодаря которой Дубай смог привлечь международных инвесторов.