Покупка вторичного жилья сопряжена с множеством рисков, и покупатель должен дотошно проверять все детали сделки — в том числе выяснить мотив продавца. Об этом 360.ru рассказал эксперт по недвижимости Владимир Шмелев.
По словам специалиста, продавец в основном переживает за получение оплаты, но если с этим возникнут проблемы, он может признать сделку недействительной через суд.
У покупателя рисков значительно больше, подчеркнул Шмелев. Среди них:
- поддельные доверенности,
- сохранение права пожизненного проживания за прошлым владельцем,
- проблемы с историей перехода права.
Эксперт рекомендовал обязательно выяснять наличие другой недвижимости у продавца и состав его семьи. При любых сомнениях стоит принять дополнительные меры предосторожности.
Шмелев посоветовал составить алиби добросовестного приобретателя и отчет об оценке, подтверждающий рыночную цену. Если продавец пожилой, необходимо инициировать исследование в институте психиатрии, например, в центре имени Сербского.
«При покупке обязательно нужно все проверять. У нас система права негативная: Росреестр фиксирует переход права, а устоит оно в дальнейшем или нет — забота покупателя. Перед приобретением любой недвижимости, особенно вторички, покупателю необходимо очень дотошно и детально выяснять мотив продавца», — пояснил Шмелев.
Также эксперт рекомендует застраховать титул права собственности с защитой по ст. 177, 178 и 179 Гражданского кодекса, которые регулируют основания для признания сделок недействительными. По словам собеседника 360.ru, расходы на проверки невелики по сравнению со стоимостью жилья, и лучше заплатить за безопасность, чем создать себе риск погрязнуть в судах и остаться без квартиры и денег.
Внимание к теме безопасности сделок с недвижимостью резко возросло после скандала с продажей квартиры певицы Ларисы Долиной. Росреестр и правоохранительные органы объявили о дополнительных проверках сделок с участием пожилых людей и граждан, действующих через доверенных лиц. Однако, как отмечают эксперты, это не снимает ответственности с самих покупателей, которые должны проявлять максимальную осмотрительность.
Юристы сходятся во мнении, что проверка документов и продавца — критически важный этап сделки. Только 36% квартир на вторичном рынке проходят юридическую проверку без замечаний, а почти у двух третей объектов выявляются те или иные проблемы. Наиболее частая причина отказа — наличие долговых обязательств у продавца, что составляет около 41% всех выявленных рисков. Еще 29% связаны с ошибками в цепочке предыдущих сделок, а 14% — с мнимыми или фиктивными операциями.
Риелторы выделяют несколько «красных флагов» при выборе вторичного жилья: сомнительный продавец, слишком частая смена собственников за короткий срок, а также скрытые обременения и ипотека. Насторожить должны очень пожилой продавец, сделка по доверенности, срочная продажа, сильное занижение цены и отказ от личной встречи. Особую опасность представляют ситуации, когда продавец позже заявляет, что не понимал, что подписывал, или действовал под давлением.
Для проверки продавца рекомендуется использовать открытые базы данных:
- сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП) для проверки долгов,
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Основным документом для проверки квартиры остается актуальная выписка из ЕГРН, которую должен предоставить сам продавец. В ней содержатся сведения о правообладателе, объекте, ограничениях и обременениях.
При проведении сделки эксперты советуют внимательно проверять доверенности на подлинность через сервис Федеральной нотариальной палаты, а также фиксировать добровольность действий продавца и его понимание условий сделки. Рекомендуется проводить сделку у нотариуса и брать свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров в случае сомнений в дееспособности продавца.