Покупатель за прошлое не ответчик: Конституционный Суд запретил автоматически отбирать участки у новых владельцев

Отмены судебного решения, по которому прежний собственник получил землю, недостаточно, чтобы автоматически лишить участка нового покупателя. Суды должны проверить обстоятельства сделки и добросовестность приобретателя. Это следует из постановления Конституционного суда № 63-П, которое изучил RTVI. 

Поводом стала жалоба Ольги Остроумовой, которая купила семь соток под строительство дома в Ленинском городском округе Московской области и начала обустраивать участок. Позднее судебное решение, на основании которого землю зарегистрировали за ее продавцом, отменили.

Администрация потребовала признать право собственности Остроумовой отсутствующим, убрать сведения об участке из ЕГРН и снять его с кадастрового учета. Суды поддержали муниципалитет. 

Конституционный суд указал, что название требования не должно лишать покупателя защиты. Если результатом разбирательства становится потеря участка, необходимо учитывать гарантии статьи 302 Гражданского кодекса: знал ли приобретатель о проблемах с правами продавца, заплатил ли за землю и при каких обстоятельствах она выбыла из владения прежнего собственника.

Разъяснения касаются участков в населенных пунктах, предназначенных для личных нужд. При этом земля должна иметь видимые признаки освоения либо сведения о ее точном расположении должны быть отражены в кадастре. 

Суды также обязаны учитывать срок давности, если покупатель заявил о его истечении. Нельзя обойти эту защиту, просто потребовав признать зарегистрированное право отсутствующим.

Отдельно КС рассмотрел ситуацию, когда на добросовестно приобретенном участке с соблюдением требований построен жилой дом. При выполнении остальных условий защиты по статье 302 ГК требование властей о прекращении права на землю не подлежит удовлетворению спустя три года после первой записи о праве на дом в ЕГРН.