«Банкам выгодно». Почему людей загоняют в ипотечное рабство

Государство тратит на субсидирование льготной ипотеки почти 2 трлн рублей в год, хотя есть механизм, при котором те же деньги помогли бы не миллионам, а десяткам миллионов семей. Депутат Госдумы, доктор экономических наук Оксана Дмитриева рассказывает RTVI, как устроена система строительных сберегательных касс, почему по эффективности господдержки она как минимум в семь раз обходит льготную ипотеку и почему Банк России из года в год дает на нее отрицательные заключения.

Кому и почему нужны строительные сберкассы

Российское жилищное законодательство предусматривает предоставление полностью бесплатного жилья не более чем 2—3% населения. При этом приобрести жилье за полную стоимость без долгосрочных накоплений и кредитования могут не более 10% граждан. Следовательно, для оставшихся 87% единственным способом решения жилищной проблемы остается жилищное кредитование. При этом доступность жилья в России остается низкой.

Так, средняя стоимость одного квадратного метра жилья составляет 122 тыс. рублей на вторичном рынке и 185 тыс. рублей — в новостройках. Таким образом, семье из четырех человек с совокупным доходом в размере двух средних заработных плат придется копить на квартиру, соответствующую социальной норме площади, не менее 15 лет. Использование материнского капитала, предусмотренного при рождении первого и второго ребенка, может в среднем сократить срок накопления на два года — до 13 лет — и решить проблему первоначального взноса.

Высокая ключевая ставка Банка России в последние годы привела к сокращению доли рыночной ипотеки до 37% по количеству выданных кредитов и до 21% по их объему. В результате ипотечное кредитование развивалось исключительно за счет государственной поддержки. По всем программам льготной ипотеки выдано около 4 млн кредитов на общую сумму 18,7 трлн рублей, в том числе по программе семейной ипотеки выдано 2 млн кредитов. Последней охвачено примерно 12% семей с детьми. Расходы федерального бюджета на поддержку льготной ипотеки в 2025 году приблизились к 2 трлн рублей.

Таким образом, развитие ипотеки по рыночным ставкам затруднено, а семейная ипотека и другие программы ипотеки с государственной поддержкой требуют значительных бюджетных средств для субсидирования льготных процентных ставок. Ежегодные расходы государства уже достигли 11% объема ипотечных кредитов, выданных с государственной поддержкой, что существенно ограничивает дальнейшее расширение льготной ипотеки.

В настоящее время отсутствует законодательство, обеспечивающее развитие ссудно-сберегательного механизма финансирования жилищного строительства.

В этих условиях возникали различные формы жилищного кредитования и привлечения средств населения для строительства жилья — так называемые суррогаты ипотеки. Такая деятельность осуществлялась без лицензии Банка России, в том числе в форме долевого участия в строительстве, регулируемого Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон неоднократно изменялся и дополнялся, чтобы снизить риски для граждан.

Однако за 20 лет действия этого закона произошло несколько масштабных волн появления обманутых дольщиков. Эта проблема до сих пор полностью не решена. Граждане несут существенные риски, передавая на этапе строительства денежные средства организациям, которые не являются кредитными и не подлежат надзору за финансовой устойчивостью. Изменения ситуации на рынке недвижимости и колебания конъюнктуры в строительной отрасли приводят к появлению новых обманутых дольщиков.

Очевидно, что необходимы и другие способы привлечения средств для жилищного строительства и кредитования. Один из них — использование жилищных накоплений граждан, то есть система сбережений для улучшения жилищных условий, или система стройсбережений. Принятие федерального закона «О строительных сберегательных кассах», внесенного мною и депутатом Государственной Думы Айратом Фарраховым, может также создать механизм накопления средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах и кредитования таких расходов.

Как работает система стройсбережений

Система стройсбережений напоминает кассу взаимопомощи, хорошо известную с советских времен. Вкладчик строительной сберегательной кассы (ССК) заключает с ней договор накопления сбережений, по которому в течение определенного срока вносит фиксированные взносы.

Когда накопленная сумма достигнет 30—50% стоимости квартиры — договорной выплатной суммы, — вкладчик получит право на кредит в размере, необходимом для ее приобретения. Кредиты предоставляются, как правило, на срок от 7 до 15 лет.

Процентная ставка по сбережениям остается низкой и фиксированной, но и кредит вкладчик получает по низкой ставке. Предельная маржа банка установлена законом и составляет 3%. То есть если вкладчик накапливает средства под 2% годовых, то кредит он получает под 5% годовых.

При этом проект закона предусматривает, что поощряемый прирост вклада не может превышать 300 тыс. рублей в год, а максимальный размер государственной премии на строительный сберегательный вклад для одного гражданина — 60 тыс. рублей в год.

Как избежать ипотечного рабства

Гражданин со средним доходом может откладывать не более 30% своей зарплаты. Поскольку расчеты основаны на размере средней заработной платы, житель страны со средним доходом может откладывать около 300 тыс. рублей в год. Кроме того, государство ежегодно выплачивает ему премию в размере 60 тыс. рублей. Затем он получает кредит по ставке 5—6% годовых.

Такая система не зависит ни от инфляции, ни от ключевой ставки, ни от потрясений на финансовом рынке и функционирует автономно. А главное, система стройсберкасс позволяет избежать ипотечного рабства. Все просто и понятно: граждане в течение определенного времени накапливают средства, а затем получают кредит по низкой ставке.

Во внесенный вариант проекта закона включены нормы, регулирующие использование материнского капитала в системе стройсбережений. Предполагается, что материнский капитал можно будет направить в строительную сберегательную кассу сразу после возникновения права на него.

Государственная поддержка на общих условиях распространяется и на средства материнского капитала, внесенные на строительный сберегательный вклад: поощряемая сумма не может превышать 300 тыс. рублей в год, а размер государственной премии — 60 тыс. рублей в год.

Почему сберкассы эффективнее ипотеки

С точки зрения эффективности государственной поддержки система стройсбережений оказывается значительно результативнее субсидирования льготной ипотеки. Допустим, семье необходимо 4,5 млн рублей для приобретения жилья. Для получения кредита необходимо накопить 30—50% требуемой суммы.

Предположим, что период накопления составляет пять лет. Гражданин со средней заработной платой может ежегодно откладывать до 30% дохода, то есть около 300 тыс. рублей.

Через пять лет он сможет получить кредит в размере 2,5 млн рублей по ставке 5—6% годовых. К этому моменту сумма его накоплений с учетом процентов и государственной премии составит 1,959 млн рублей: 1,5 млн рублей — собственные накопления, 300 тыс. рублей — государственная премия, 159 тыс. рублей — проценты по вкладу.

Таким образом, государственные расходы составят 300 тыс. рублей вместо 1,7 млн рублей, необходимых для субсидирования процентной ставки по льготной ипотеке. При этом государственная поддержка поступает непосредственно гражданину, а не банку, что принципиально меняет ее адресность.

Тот же объем средств, который потребуется для субсидирования уже выданных льготных ипотечных кредитов, позволил бы оказать государственную поддержку 23 млн наших сограждан.

В данный вариант законопроекта также включены нормы, позволяющие использовать систему стройсбережений для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Также проработаны нормы, определяющие условия заключения кредитного договора на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и меры государственной поддержки накоплений на такой ремонт.

В целом принятие федерального закона «О строительных сберегательных кассах» должно способствовать развитию рыночной системы ипотечного кредитования за счет накоплений населения, направляемых на улучшение жилищных условий, и снижению нагрузки на бюджет, связанной с финансированием этих целей.

Кроме того, система стройсбережений способствует снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их в реальный сектор экономики. Одновременно сокращается нелегальный и «серый» оборот средств в сфере недвижимости.

Кому мешает система стройсберкасс

При рассмотрении законопроекта на заседании Комитета Государственной Думы по финансовому рынку участники обсуждения ссылались на позицию Банка России, который категорически выступает против создания системы специализированных банков стройсбережений.

Есть и другое возражение: система строительных сберегательных касс требует государственной поддержки и бюджетного финансирования. Да, это так. Однако расходы на такую систему несопоставимы с затратами бюджета на льготную ипотеку.

Председатель Комитета Государственной Думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сослался на недавно принятый Федеральный закон № 230-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон предусматривает возможность для граждан открыть в обычном банке срочный вклад на улучшение жилищных условий, который в дальнейшем дает право на получение кредита.

Однако в нем не установлена предельная разница между депозитной и кредитной ставками и не определено, за счет чего банк сможет выдавать кредиты по низкой ставке при низкой доходности вклада, поскольку государственная премия или доплата не предусмотрена. По сути, речь идет о безотзывном вкладе с низкой процентной ставкой, а доплаты, как предполагается, будут предоставлять отдельные субъекты Российской Федерации.

Вряд ли эта система получит широкое распространение. Допускаю, что отдельные проекты в некоторых регионах все же будут профинансированы. Но это, конечно, не полноценная система стройсбережений, которая действительно позволяет гражданам улучшать жилищные условия без «ипотечной удавки» и значительных государственных расходов на субсидирование льготной ипотеки.

Почему же система стройсбережений разрабатывается уже более двух десятилетий, но сталкивается с таким сопротивлением? Банкам выгодны как сложившаяся ипотечная система, так и масштабное государственное субсидирование ипотеки. А Банк России, из года в год выдавая отрицательные заключения, стоит на страже интересов финансовых институтов.

---

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции