«Так половина Сочи живет»: как в России из гаражных боксов делают жилые апартаменты

RTVI продолжает цикл статей о гаражной экономике. В предыдущем тексте мы познакомились с собирателями металла, а сегодня поговорим о самом наболевшем — квартирном вопросе. Сейчас собственное жилье может позволить себе далеко не каждый (особенно с ипотечной ставкой в 27,5% и цен на новостройки). Поэтому на рынке недвижимости нередко появляются необычные предложения — например, жилые гаражи. Взять такие апартаменты можно и в ипотеку — цена на них стартует от двух миллионов рублей. О том, как регионы живут в «гаражах с удобствами» — в материале RTVI.

Небольшой гаражный кооператив «Дружба» стоит почти на краю одного из сел Раменского городского округа — рядом с промышленными складами и парой непонятного назначения заброшек. Несмотря на будний день, в ГСК оживленно: пожилой мужчина перебирает двигатель старой буханки, чуть поодаль — несколько молодых людей в тяжелых пуховиках разбирают на запчасти зеленую ржавую семерку. А еще поминутно мимо тихо шуршат колесами достижения советского автопрома. Невольно хочется заглянуть в календарь и посмотреть, какой на дворе год.

К новым людям «местные» относятся хоть и настороженно, но крайне дружелюбно — вмиг помогают узнать, где обитает «нужный» сосед. На крыше одного из бетонных гаражей стоит с десяток пчелиных ульев, к которым ведет аккуратно сколоченная из деревянных балок лестница — это обиталище местного «фермера».

Хозяина ульев в гараже не оказалось, но соседи рассказали, что приезжает он «частенько»: разводит не только пчел, но и кроликов и занимается своим делом «уже года два». Мимо продолжают мелькать однообразные бетонные коробки, но в самом конце улицы «Дружбы» показывается гараж, который выгодно отличается от прочих: вокруг него высажены карликовые туи, при входе — коврик и совсем уж разрушающая каноны гаражной архитектуры стеклянная входная дверь.

«Для меня этот гараж — самое кайфовое место, берлога моя»

На улице стоит мороз, но в небольшой гостиной (она же спальня) тепло: греет аккуратно выложенная массивным кирпичом печь. В комнате по-домашнему уютно: есть небольшой шкаф, холодильник, обеденный стол и диван. По стене рассыпается гирлянда, а на окне стоит маленькая ель: напоминание о праздниках.

Словом, так и не скажешь, что все это — не квартира-студия где-то в пределах кольца, а обычный бетонный гараж. Михаил — владелец гаража — купил бокс в 30 кв.м пять лет назад за 130 тысяч рублей, а теперь вновь выставил на продажу уже за 1,8 млн рублей. «Летом я с одними покупателями договорился, они хотели тут жить, надо было только документы [на покупку] оформить, но не срослось. Да я особо продать и не стараюсь. У меня висит для отчетности, для жены. А так это моя отдушина. Такой же ты себе не построишь, столько сил сюда было вложено», — рассказывает мужчина, скрываясь на кухне и выныривая из нее с двумя чайными чашками.

Идея отделать гараж «под жилой» появилась у Михаила около трех лет назад — вдохновили на это видео на YouTube. Сначала мужчина хотел сделать в гараже только баню — чтобы было, где собираться с друзьями, — но потом «решил отстроить более масштабно»: сделал полы, обшил бетонную коробку утеплителем и провел все коммуникации. «Баня, кстати, вот, работает. В соседней комнате туалет и душ», — говорит Михаил, распахивая незаметную дверь в парную. От затопленной печи тут довольно жарко: наверное, около 60 градусов. «Вообще тут даже печь можно не топить, обогреватель есть, — продолжает Михаил, возвращаясь в гостиную и устраиваясь на диване. — Я думал, тут холодно будет. А когда утеплил — прям вообще нормально стало. Я сейчас еще и дверь сделал, так что жара». Отделка гаража обошлась Михаилу «примерно в миллиона полтора».

«Для меня этот гараж — самое кайфовое место, берлога моя. Даже если была бы дача, то ты там не хозяин. Там жена хозяйка. А тут мое личное пространство. Тем более, что у меня работа нервная, суетная», — рассказывает Михаил. Работает мужчина в продажах — торгует мебелью под заказ. В гараж приезжает часто — «чисто отдохнуть, мысли развеять и перезагрузиться».

«Летом я тут жил, осенью, зимой иногда оставался. Тут матрас ортопедический, как дома на кровати. Бывало, что недели на две сюда уезжал, когда жена у тещи была. Отец с братом сюда приезжали, жили тут несколько дней, в Москву по делам ездили. У меня в планах было даже второй этаж построить», — рассказал Михаил. Сам гараж и земля под ним находятся у мужчины в собственности. Это стало возможно после того, как в 2021 году был подписан закон о «гаражной амнистии». По словам мужчины, тогда «подсуетились» и он, и соседи, поэтому «тут гаражи теперь не снесут».

Помимо Михаила, «жилой гараж» держит и его сосед напротив. «У него вообще три гаража, в двух мастерские, а в третьей он сделал туалет с ванной, но там почти никто не бывает. Тяжело протапливать. Покупатели находят предложение о продаже гаража Михаила часто — по словам мужчины, на объявлении, размещенном в одном из интернет-сервисов «набежало уже более 80 тысяч просмотров», но расставаться с недвижимостью он не спешит. «Я даже не переживаю, что не продаю этот гараж. Сейчас такой начни делать — да ты, во-первых, купи его за те же деньги, за какие я покупал. Плюс ремонт — это уже два с лишним миллиона будет. Все же подорожало», — рассуждает Михаил. На вопрос о том, не хочет ли он сдавать свой гараж в аренду, мужчина ответил отрицательно: «мне эти 30-40 тысяч не нужны, тут больше гараж ушатают».

Продам гараж двухэтажный (таунхаус)

Для Москвы и Московской области жилые гаражи — явление хоть и редкое, но все же встречающееся. Среди сотни объявлений, размещенных в интернет-сервисах по продаже недвижимости, корреспондент RTVI нашел около 10 продавцов, которые предлагали полностью приспособленные для жизни гаражи. Так, например, в Сергиевом-Посаде на продажу выставлен двухэтажный гараж-квартира, общей площадью в 80 кв.м. В описании к объявлению указано, что гараж «полностью утеплен», но вот воды и канализации нет. Приобрести его можно за почти 1,6 млн рублей с торгом.

Двухэтажный гараж (в скобках приписка — «таунхаус»), площадью 60 м.кв продают и в Старой Купавне недалеко от Москвы. В описании говорится, что недавно в помещении был сделан ремонт — «отопление дизельное + усть камин дровяной». В гараже два санузла, заведен интернет, подключены кондиционер и видеонаблюдение.

Встречаются «жилые гаражи» также в Казани, Сургуте, Ульяновске, Самаре и Тольятти. По словам эксперта фонда «Хамовники» и руководителя проекта «Гаражная экономика в Российской провинции» Александра Павлова, это связано с тем, что «большие заводские предприятия в 90-е накрылись медным тазом», поэтому люди «пошли в гаражи», так как это была единственная «не то, чтобы неконтролируемая, но несгоняемая площадь». «В Москве в 2015-2017 годах начались массовые сносы гаражных кооперативов. В городе и области даже рудиментов никаких не осталось из-за отсутствия объектов. <…> В остальных городах с 2019-2020 года все это начало на спад идти, нет уже такой массовости явления», — добавил Павлов.

«У нас так половина Сочи живет»

Сейчас жилые гаражи более распространены на юге России — в Сочи, Анапе и Адлере найти объявление о продаже «гаража у моря» гораздо легче, чем купить машиноместо. Если покупки в планах нет, то такие апартаменты со всеми удобствами можно снять на неопределенный срок — цены варьируются от 15 до 38 тысяч рублей в месяц.

«У нас тут капитальные гаражи, есть даже трехэтажные. Все коммуникации проложены, но газа нет. Только баллоны, — рассказал в разговоре с корреспондентом RTVI один из продавцов, который выставил на продажу жилой гараж в Сочи. — От моего гаража пешком до моря дойти можно, он на горе».

— А скорая и доставка, к примеру, к вам нормально доезжают?

— Вообще без проблем. Единственное, что улочки узенькие.

— А по поводу документов? Вы писали, что земля в общем пользовании у ГСК? Есть шанс того, что его рано или поздно снесут?

— Наш ГСК под снос не попадает. Что земля в бессрочном пользовании — это хорошо, потому что ГСК, которые землю арендуют, сейчас сталкиваются с тем, что им бегать приходится. Но по документам наше здание нежилое — прописаться там нельзя.

— А выселить не могут из-за этого?

— Ну не знаю, такого не было. У нас так половина Сочи живет. Ну и гаражи у нас добротные — вы видите. Если что, можно их потом в собственность оформить, но не особо кто рвется, потому что никому это не надо. Никто особо и проверять не ходит.

«Больших финансов у меня не было, поэтому появилась мысль, что я хочу купить именно гараж»

«У меня есть все документы, подтверждающие, что у меня законно построены оба этажа и проведены коммуникации. Бояться мне нечего <…> Земля под ГСК у нас в аренде, я плачу за нее около 200 рублей в месяц, аренда у нас на 50 лет вперед. Я знаю, что возможна приватизация земли, но у меня такой цели не было, так как я сейчас свой гараж продаю», — рассказала в разговоре с RTVI жительница Анапы Рита. Про жилые гаражи Рита узнала случайно — наткнулась на объявление на «Авито» и почти сразу приняла решение, что «в такой и переедет». «Мне было двадцать два года, я жила в Удмуртии и мечтала переехать к морю. Когда мне предложили работу в Анапе журналистом, я, конечно же, согласилась и начала подыскивать себе жилье», — рассказала девушка. Сначала Рита снимала гараж, но, «когда стукнуло 25», поняла, что ей нужно свое жилье.

«Так как я человек молодой и больших финансов у меня не было, появилась мысль, что я хочу купить именно гараж», — рассказала Рита. Подходящий для себя двухэтажный гараж она нашла в том же ГСК. Ремонта в помещении не было, как и коммуникаций. «Я была одинока, зарабатывала совсем мало, поэтому делала все максимально своими руками и максимально бюджетно. По времени — на это, может быть, около года ушло», — вспомнила девушка. По словам Риты, на ремонт она потратила «сверху около миллиона». «По счетчикам я сейчас плачу в среднем тысячи четыре, хотя я слышала, что в Анапе платят и по семь, и по девять тысяч за коммуналку именно в квартире. Плюс у нас еще членские взносы районе пятисот рублей и вывоз мусора в районе трехсот», — рассказала она.

Название ГСК Рита упоминать не стала, но рассказала, что соседей у нее много — «все гаражи двухэтажные, везде живут люди». «С улицы это выглядит, как будто это таунхаус. У меня очень здорово окна на детскую площадку выходят, а на другой стороне у меня нет соседей, я спокойно ставлю машину. Когда друзья приезжают — мы там шашлыки жарим и можем посидеть вечером на улице», — добавила девушка. По словам Риты, о решении купить и обустроить гараж она никогда не жалела и всегда считала, что это был «хороший вариант для жизни, исходя из финансовых возможностей».

«У меня не было какой-то вот финансовой помощи от родителей в плане того, что мне кто-то бы подарил квартиру или дом. У меня в принципе не было желания покупать квартиру в ипотеку. И потом, что можно купить в Анапе? Максимум студию, потому что цены нереальные — что сейчас, что 8-10 лет назад были. Поэтому я не хотела влезать в ипотеку и жить в конуре и выбрала для себя такой оптимальный вариант. Это мое детище, я туда душу вложила», — заключила девушка.

Гараж — моя крепость

Особняком стоит история с так называемыми «выживальщиками», людьми, которые готовятся в войне или тренируются жить в экстремальных условиях. Например, как герой фильма RTVI Владимир Воробьев, который построил бункер под гаражом в Кировском районе Ростова-на-Дону. Подземелье было рассчитано на выживание одного-двух человек в течение двух лет.

Внутри бункера располагались двухместный диван, кровать с ортопедическим матрацем, кухня, унитаз, душ, раковина и свой колодец. Подземное помещение было оборудовано приточной вентиляцией с угольными фильтрами, вытяжкой с обратным клапаном для изоляции внешней среды, электрическим и «водородное» отоплением (на основе свечи, греющей титановую плиту). В бункере Воробьев хранил противогазы, рации, винтовку, подводное ружье, ножи, копье и набор еды.

На случай возможного отступления ростовчанин также прорыл из бункера целую сеть тоннелей. Некоторые из них были оборудованы ловушками.

«Я не завишу ни от кого. Мне ничего не нужно. Ни воды, ни канализации, ни электричества. Я полностью здесь справлюсь сам», — рассказывал Воробьев.

«Поставить перед каждым гаражом по сотруднику правоохранительных органов, чтобы смотреть, живет там кто-то или нет, почти нереально»

Основательница Межрегионального юридического центра земельных отношений Екатерина Иванова в разговоре с RTVI рассказала, что с юридической точки зрения гараж может превратиться в жилой только при «проведении официальной реконструкции и соблюдении статуса земельного участка для ИЖС». «Если зона в генеральном плане не позволяет размещать такие объекты, то и стать жилым гараж не сможет. Это регулируют гражданский, жилищный и земельный кодекс, который классифицирует категории земель, а также градостроительный кодекс, который отвечает на вопрос, какие виды разрешенного использования у нас могут быть. Плюс на местном уровне в каждом муниципальном образовании принимаются правила землепользования, застройки, генеральные планы, которые зонируют территорию конкретного города, и уже внутри этих зон определяются возможные способы использования земельных участков», — добавила Иванова.

По ее словам, оформление права собственности на землю и гаражный бокс также не могут изменить его статус. Если земля, на которой стоит гараж, не предназначена для строительства ИЖС, то юридически предполагается, что «по своему конструктиву гаражный бокс может теоретически создавать угрозу жизни и здоровью людей, находящихся там постоянно», объяснила юрист. Тем не менее, контролировать явление «жилых гаражей» практически невозможно, считает Иванова. «В целом, находиться в гараже можно. <…> А поставить перед каждым гаражом по сотруднику правоохранительных органов, чтобы смотреть, живет там кто-то или нет, почти нереально», — заключила она.

Татьяна Панова

Связаться с автором