«Предвидение надвигающихся проблем»: что происходит с одним из крупнейших девелоперов России

На фоне слухов о сложностях в ГК “Самолет” — одном из крупнейших застройщиков России — вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал, что власти сделают все возможное, чтобы избежать банкротств в строительной отрасли. После этого заявления акции “Самолета” замедлили свое падение. RTVI собрал, что известно о возможных проблемах компании, и опросил экспертов, в каком направлении стоит ждать развития событий.

В начале ноября Forbes написал, что основной владелец «Самолета» Михаил Кенин ищет покупателя на свою долю в компании — 31% акций, стоимость которых превышает 26 млрд руб. «Там очень плохи дела, и продажа — это один из вариантов развития событий», — рассказал изданию источник в компании, сопровождающей сделку.

После этой публикации акции компании упали на 10% и начали небольшой рост лишь неделю спустя после того, как вице-премьер Марат Хуснуллин пообещал не допустить в отрасли банкротств. В целом за год бумаги “Самолета” упали на 66% — сильнее, чем у конкурентов по отрасли, следует из данных Investing.

На этом фоне пошли разговоры о возможном банкротстве «Самолета», который входит в топ-5 крупнейших российских застройщиков и владеет крупнейшим земельным банком. Площадь земель “Самолета” оценивается почти в 50 млн кв. м, а стоимость этого актива, по словам ex-CEO компании Антона Елистратова, составляет более 700 млрд рублей. Инсайдеры утверждают, что компания пытается избавиться от части этих земель.

Взлет «Самолета»

«Самолет» начал собирать земельные активы в 2014 году, когда из партнерства Михаила Кенина и Максима Воробьева возникла сама компания. Брат Максима Андрей Воробьев в 2012 году стал губернатором Московской области. На этом посту он сменил Сергея Шойгу, который губернаторствовал в регионе с мая по ноябрь 2012 года, прежде чем возглавить Минобороны. Шойгу называли давним соратником и близким другом отца братьев Воробьевых Юрия. Незадолго до кризисного 2008 года родственники Шойгу и Воробьева участвовали в общих девелоперских проектах, утверждает Forbes.

«Начиная с 2012 года в Подмосковье существенно ужесточились разрешительные процедуры в строительной сфере», — вспоминал собеседник Forbes, работавший в федеральной строительной компании. Тогда, по его словам, большая часть полномочий была сосредоточена в руках подмосковных властей, а не муниципалитетов, как прежде.

“Самолет” получал участки на “безденежной основе”: с лендлордами, среди которых были и миллиардеры Александр Светаков и Роман Абрамович, писал Forbes. По данным издания, компания расплачивалась, предлагая часть построенного жилья или долю в доходе от продаж квартир. Собеседники Forbes со строительного рынка полагали, что успех в переговорах обеспечивала в том числе фамилия Воробьева, в «Самолете» это всегда отрицали.

Эта тактика партнерства с крупными владельцами земельных участков оказалась успешной, и за несколько лет «Самолет» значительно расширил свои позиции. К 2020 году он вошел в список крупнейших строителей жилья в Подмосковье, в октябре 2020 года компания вышла на биржу и привлекла почти 3 млрд руб. Уже в сентябре 2021-го владельцы группы «Самолет» стали кандидатами на включение в рейтинг миллиардеров — с момента IPO цена бумаги выросла более чем в пять раз.

Фактор льготной ипотеки

Взлет компании не оставил равнодушным миллиардера Года Нисанова — совладельца группы компаний «Киевская площадь», которая управляет рядом крупных активов, таких как рынок «Садовод», агроцентр «Фуд Сити», гостиница «Украина», гастрономический центр «Депо» и спорткомплекс «Олимпийский». Он купил 10% долю компании в период пандемии, когда власти поддержали строительную отрасль и ввели льготную ипотеку.

Первый год действия программы льготной ипотеки стал для компании настоящим прорывом. Объем продаж вырос более чем в два раза, а после убытка в 780 млн в 2020-м “Самолет” смог выйти на прибыль в 2,3 млрд руб (по данным СПАРКа).

Однако для россиян льготная ипотека обернулась резким ростом цен. Только за первый год жилье подорожало на 25-30%. В конце 2023 года глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что цены на квартиры в новостройках за три года фактически удвоились, при этом рост цен в два раза опередил рост зарплат.

Отмена льготной ипотеки была лишь вопросом времени. Когда в июле 2024 года программу завершили, из “Самолета” начали уходить акционеры. Первым был Год Нисанов: в октябре стало известно, что совладелец ГК «Киевская площадь» вышел из состава акционеров “несколько месяцев назад”. Предположительно, “развод” с “Самолетом” обернулся для него убытками: если в сентябре 2021 года акции застройщика торговались почти по 5000 руб, то к январю 2024 года они опустились до 3900 руб (по данным Investing).

Акции компании окончательно обвалились после того, как Forbes сообщил о намерении Михаила Кенина продать свою долю. По информации издания, это решение может быть связано с финансовыми проблемами «Самолета» из-за высоких ставок.

Обратная сторона эффекта масштаба

“Сейчас действительно у многих застройщиков есть проблема: они построили больше жилья, чем могут продать, но не хотят сильно снижать цены. В то же время уровень долговой нагрузки на них растет — ставки по кредитам уже достигают 25-30%. Поэтому я уверен, что в декабре мы увидим настоящие распродажи жилья”,— сказал RTVI Алексей Головченко, управляющий партнер юридической компании «ЭНСО».

Но ситуация с ГК «Самолет» выглядит иначе на фоне всех игроков рынка, которые столкнулись с проблемами из-за отмены льготной ипотеки. “Несмотря на то, что финансовые показатели компании на первый взгляд не уступают конкурентам, слухи о возможном банкротстве и спешном выводе активов акционерами указывают на наличие серьезных проблем”, — подчеркнул, отвечая на вопросы RTVI, Александр Крылов, адвокат Московской коллегии адвокатов «Арбат».

Опрошенные RTVI эксперты разошлись во мнениях, какого рода это могут быть проблемы. Одни убеждены, что дело в нехватке денег, другие полагают, что против компании сыграли ее гигантские размеры, третьи — что компанию просто хотят выгодно выкупить, поэтому против нее устроили мощную информационную атаку.

ГК «Самолет» является классическим примером компании, столкнувшейся с экономическими трудностями из-за огромных масштабов своей деятельности, полагает Евгения Муринец, преподаватель магистратуры факультета международного регионоведения и регионального управления ИГСУ Президентской Академии.

Операционные результаты компании подтверждают, что большая часть проблем связана с отменой льготной ипотеки и высокими ставками, считает Иван Ефанов, аналитик «Цифра брокер». Продажи компании в III квартале упали на 45%, поскольку около 80% всех сделок совершались с использованием ипотечного кредитования, пояснил он.

Анализируя ситуацию в “Самолете”, опрошенные RTVI эксперты обращают внимание и на разрыв между проектным финансированием и средствами на эскроу-счетах. Он оценивается почти в 150 млрд рублей.

“Это означает, что компания вынуждена платить повышенные проценты — 21% ключевая ставка плюс надбавка от 1,65% до 5,1%. Это увеличивает финансовую нагрузку на компанию, и она заинтересована как можно быстрее завершить строительство, чтобы освободить средства с эскроу-счетов. На них, по состоянию на конец первого полугодия, находится 364 млрд руб. В перспективе это может привести к увеличению предложения жилья при падающем спросе, что, в свою очередь, может повлиять на цены”, — пояснил Ефанов.

Также о проблемах с ликвидностью говорит и рост количества недостроенных объектов у ГК «Самолет», добавил Александр Крылов. По его словам, все эти факторы могут негативно повлиять на финансовую устойчивость «Самолета» и его способность выполнять договорные обязательства перед кредиторами и контрагентами.

Плохой информационный фон

Ситуация у “Самолета” непростая, но разговоры о банкротстве выглядят преувеличенными, полагает Иван Ефанов. По его словам, компания обладает крупнейшим земельным банком среди застройщиков, и в случае необходимости может частично продать активы, что обеспечит ликвидность.

Однако положение “Самолета” осложняют слухи о выходе из проекта основных акционеров. “Не добавляет позитива, когда читаешь новости о том, что основной акционер ищет покупателя на свою долю, а по данным СМИ, речь шла о продаже всего пакета. Возникает закономерный вопрос: зачем инвестировать в компанию, если ее ключевые акционеры, обладая гораздо более подробной информацией, хотят выйти из бизнеса?” — задается вопросом Иван Ефанов.

Алексей Головченко полагает, что ситуация вокруг «Самолета» — результат активной информационной атаки. “Возможно, кто-то хочет приобрести компанию по более низкой цене, и таким способом «сбивает» стоимость. Пока на счетах у компании достаточно средств для погашения долгов. Она не выглядит хуже своих крупнейших конкурентов”, — отметил он. Также Головченко добавил, что не ожидает банкротства компании, так как «господин Хуснуллин обещал поддерживать все строительные компании».

Дмитрий Просвирин, управляющий партнер юркомпании «Центральный округ», также считает, что информационный фон и слухи о продаже пакетов акций лишь усугубляют ситуацию. Однако его мнение по поводу банкротства отличается: «Если ситуация на рынке жилья не изменится, а ГК «Самолет» не найдет инвестора с достаточным капиталом для решения финансовых проблем, вполне возможно, что к концу следующего года мы станем свидетелями первых исков о несостоятельности против отдельных компаний группы», — сказал он.

Александр Крылов также считает, что исключать риск банкротства нельзя, особенно если компания не сможет найти новых инвесторов и решить свои финансовые проблемы. Он предполагает, что купить основной пакет акций могут крупные игроки рынка недвижимости или инвестиционные фонды.

С высокой долей вероятности речь идет не о полной продаже компании и смене собственников, а о сделке, в рамках которой новые акционеры обязуются провести докапитализацию бизнеса, полагает Дмитрий Просвирин. Если новые собственники смогут провести эффективное финансовое оздоровление и реструктуризацию бизнеса, положительная динамика вполне возможна, добавляет Крылов.

Говоря о новых владельцах акций, Иван Ефанов подчеркивает, что важно учитывать более широкие тренды на рынке. «В начале года в трех крупнейших застройщиках страны сменились генеральные директора, а также были перестановки среди топ-менеджеров других компаний. Это можно назвать совпадением, а можно рассматривать как грамотный анализ ситуации и предвидение надвигающихся проблем в отрасли, — сказал он. — Думаю, нам, как розничным инвесторам, не стоит искать «иксы» в упавших акциях девелоперов, а лучше скрупулезно оценивать риски этой отрасли в среднесрочной перспективе».

RTVI обратился за комментариями в ГК “Самолет”, но на момент публикации не получил ответа.