Ставки долгосрочной аренды падают уже восьмой месяц подряд — с сентября 2024-го, когда рынок бил ценовые рекорды, рассказал RTVI Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. В среднем по крупнейшим городам цены отыграли почти половину летнего скачка: после подъема на 22% аренда однушек подешевела на 9%.

В 2024 году аренда жилья выросла в 2, а иногда и в 2,5 раза — как в посуточном, так и в долгосрочном сегменте, рассказала RTVI Юлия Коваленко, к.э.н., доцент Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова.

Сильнее всего цены выросли в крупных туристических и деловых центрах: Москве, Санкт-Петербурге, Волгограде, Екатеринбурге, Краснодарском крае, Нижнем Новгороде и других миллионниках. Первый квартал 2025-го принес снижение ставок.

Почему дешевеет аренда? Объясняет Алексей Попов, руководитель Циан. Аналитики:

  • Квартир стало больше. Сейчас на рынке в 2,3 раза больше лотов, чем прошлым летом. Новые предложения начали появляться в августе 2024-го и сразу охладили цены: у арендаторов появился выбор, и владельцам пришлось аккуратнее подходить к ценообразованию.
  • Доходы не успевают за ценами. В 2023-м арендные ставки выросли на треть, в 2024-м — еще почти на четверть, а зарплаты за тот же период так не росли. Арендаторам пришлось адаптироваться под этот дисбаланс: кто-то съехал в жилье попроще, кто-то стал арендовать его вместе с другими людьми. Остальное давление сняло прямое снижение цен.
  • Экономика замедляется. Признаки этого видны уже как квартал, поэтому ставки не растут, даже когда предложение стабилизируется (с февраля по апрель оно почти не меняется, а местами сокращается).

Осенью 2024-го на волне высокого спроса владельцы заметно подняли стоимость аренды — инерция держится до сих пор, хотя выбор у арендаторов стал шире, объясняет Оксана Полякова, замдиректора управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. Кроме того, по ее словам, усредненные показатели часто искажают картину: когда из рекламы уходят недорогие, быстро сдаваемые лоты, в выборке остаются только более дорогие, и медиана растет.

В 2025 году арендные ставки в старой Москве сохраняются: аренда студии по-прежнему в среднем стоит 46—57 тыс. рублей, однокомнатной квартиры 52—66 тыс, добавляет Полякова. По данным ИНКОМ-Недвижимость, год назад аренда студии стоила 43-55 тыс. руб., однушек — 47-53 тыс. руб. То есть студии в среднем подорожали на 4-7%, однокомнатные квартиры — на 11-24,5%.

“Стали появляться квартиры с гораздо более демократичной стоимостью. В апреле минимальная стоимость аренды в старой Москве (без ЗелАО) опустилась до 25 тыс. руб. в месяц — таких лотов не было с июля 2023 г. Дело в том, что до 2025 года столичный рынок испытывал острый дефицит предложения: сравнительно дешевые варианты моментально сдавались; в этом году экспозиция стала пополняться и экономичными объектами в том числе. Но собственники пока в основном не готовы к снижению цен в рекламе, на торг они тоже пока не согласны”, — объясняет Полякова.

Рынок аренды Москвы сейчас сбалансирован: без резких скачков цен или предложения. В марте—апреле спрос шёл в пределах сезонной нормы, как и год назад; в отдельных районах цены даже слегка просели, добавляет Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

“По-прежнему популярны самые бюджетные лоты, а часть клиентов, отказавшись от дорогих квартир в «старой» Москве, перешла в ближнее Подмосковье — этот рынок остается востребованным”.

Что будет с арендой дальше

Пиковый сезон долгосрочной аренды начинается ближе к сентябрю: студенты возвращаются на учебу, многие меняют работу или город проживания после отпусков, объясняет Юлия Коваленко. Летом, напротив, дорожает краткосрочная аренда. По ее мнению, к осени, с ростом спроса на долгосрочные договоры от 11 месяцев, ставки снова пойдут вверх.

Студия в 30 кв. м с ремонтом и мебелью в Москве будет стоить от 30 тыс рублей до 220 тыс рублей в месяц, прогнозирует Коваленко. В Сочи — от 20 тыс рублей до 80 тыс рублей в месяц. В Санкт-Петербурге — от 15 тыс рублей до 145 тыс рублей в месяц. В Нижнем Новгороде — от 15 тыс рублей до 63 тыс рублей в месяц.

До конца июля снижение ставок будет минимальным — 2—5 % в зависимости от локации и проекта, а вот с августа цены развернутся вверх, говорит Елена Мищенко. Она также считает, что спрос поддержат студенты, приезжие из регионов и горожане, возвращающиеся после лета за городом. Наибольший рост возможен в сегменте малоформатного жилья — студий и однокомнатных квартир, особенно там, где ставки раньше были занижены.

Вполне вероятно, что долгие майские праздники немного охладят арендный рынок, прогнозирует Оксана Полякова. По ее мнению, в случае дальнейшего увеличения экспозиции, собственникам сдаваемых квартир придется задуматься, стоит ли держать цены:

“Возможно, некоторые будут согласны скинуть 5—7% — речь идет о тех, кто опасается простоя квартир и желает сдать объекты в мае—июне. Но часть собственников всегда предпочитает подождать новой волны спроса — скорее всего, она придет уже во второй половине июля, а пика цены достигнут в августе—сентябре”.

Ждать снижения стоимости не стоит: ключевая ставка Банка России остается высокой, ипотека дорогая — ежемесячный платеж по ней легко превышает 200 тыс рублей, резюмирует Коваленко. Пока условия кредитования не изменятся, арендные ставки будут как минимум удерживать текущий уровень и к осени, скорее всего, вырастут.

В “Циан. Аналитике” ждут дальнейшего снижения ставок на 1—2% в месяц до начала июня — до сезонного всплеска спроса. Летом цены поднимутся: дешевые лоты быстро разберут, но максимум, на который выйдет рынок, вряд ли превысит уровни сентября 2024-го: он лишь отыграет падение последних восьми месяцев, резюмирует Алексей Попов.