Когда подешевеет недвижимость в России: что говорят эксперты

Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков в разговоре с «Парламентской газетой» допустил снижение цен на новостройки на 40% во второй половине 2024 года. Однако не все участники рынка видят основания для такого существенного снижения стоимости недвижимости в ближайшее время. Как эксперты оценивают возможность изменения цен — в материале RTVI.

По словам Аксакова, изменение ситуации с ценами на недвижимость в России связано со сворачиванием льготной программы с государственной поддержкой под 8% годовых.

«Я критиковал эту программу льготной ипотеки, поскольку она носила массовый характер. В результате цены на новостройки взлетели, поскольку денег на покупку стало больше, а быстро построить жилье в нужном объеме невозможно, и люди в итоге платили намного больше, чем должны были бы в нормальной рыночной ситуации», — пояснил парламентарий.

Теперь стоит ожидать обратного эффекта, убежден депутат. По прогнозам Аксакова, в целом ситуация стабилизируется и придет в рыночное равновесие через год, однако самое активное снижение будет зафиксировано во втором полугодии 2024 года.

«Есть мнение, что для снижения цен на недвижимость потребуется два года, но я рассчитываю, что это произойдет быстрее, потому что строителям, чтобы запускать новые проекты, нужно продать уже построенное жилье. Они вынуждены будут снижать цену. По некоторым оценкам, уже во второй половине этого года возможно снижение цен до 40%», — считает Аксаков.

Между тем президент палаты недвижимости, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский не уверен, что такое существенное снижение цен на недвижимость возможно в столь короткий срок. По его словам, технически подобные изменения на рынке возможны, однако «в предыдущие кризисы 1998 и 2008 годов цены снижались в течение года».

«Некоторые объекты достигали такого снижения в -40%, хотя средние значения были в районе 30—35%. Я ожидаю, что к концу текущего года цены могут снизиться до 15%. А вот уже в следующем году вполне возможно будет увидеть 30—40%. Но о коррекции цен в 2025 году нужно говорить в декабре 2024-го», — заявил эксперт в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.

Исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы» Владислав Преображенский также не видит оснований для снижения цены жилья на 40% в ближайшее время.

«Сложившаяся цена определяется балансом спроса и предложения. Сам баланс поддерживается рынком. Программы же льготной государственной ипотеки были направлены не на повышение цен на недвижимость, а на поддержание спроса, — — заявил эксперт.

«Многие, видимо, забыли об угрозе обвала спроса во времена пандемии. Другое дело, что ажиотажный спрос на недвижимость не был остановлен отменой льготной ипотеки сразу, как только спрос был простимулирован», — добавил он.

«Драматических событий я не предвижу»

Управляющий директор офиса «Сущевский» компании «Миэль» Александр Москатов отметил, что в Москве уже запущен процесс снижения цен на вторичном рынке, однако его темп невысокий — примерно 0,5% в месяц. Сильного изменения стоимости, по его прогнозам, ждать не стоит. Это связано с несколькими факторами:

• инфляция и высокая денежная масса работают в пользу спроса, не позволяя ценам резко падать;
• высокая ставка сокращает количество покупателей.

«Если ситуация продлится долго, то это может привести к тому, что цены пойдут-таки вниз быстрее. Пока же цены снижаются очень медленно, либо остаются на месте, что указывает на стагнацию. Но каких-то драматических событий я не предвижу», — заключил специалист в разговоре с Циан.Журналом.

О том, что ждать падения цен на жилье не стоит, ранее говорили и опрошенные RTVI эксперты. В частности, руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов называл такие изменения «маловероятными», поскольку «для таких решений девелоперам нужно получить одобрение банков, которое, с высокой вероятностью, будет означать ухудшение условий по проектному финансированию».

«Глубина снижения спроса будет зависеть от модальности продления семейной ипотеки и, в меньшей степени, других льготных программ», — говорил он.

При этом застройщики, по его словам, будут вынуждены стимулировать спрос — предлагать скидки и квартиры по акции, а также субсидировать ставку на период строительства за свой счет.

В то же время эксперт финансового рынка Андрей Бархота предположил, что цены на жилье могут скорректироваться без льготных программ «даже за год».

«Во-первых, рост на них остановится, а во-вторых, могут быть дисконты на первичном, а главное — на вторичном рынке. Теоретически, чем дольше мы будем жить без льготных программ, тем больше вероятность коррекции цены квадратного метра», — пояснил он в беседе с RTVI.

• Программа ипотеки с господдержкой, которая была запущена в 2020 году в качестве меры поддержки строительной отрасли в пандемию коронавируса, перестала действовать 1 июля. Она позволяла заемщикам купить квартиру в новостройке, взяв кредит по ставке не более 8% годовых. Разница между рыночной ценой и по госпрограмме компенсировалась из бюджета. При этом в Минфине и в Банке России не раз подчеркивали, что такая нагрузка обременительна для казны и экономики.
• Чтобы замедлить «перегрев» рынка, условия выдачи льготной ипотеки ужесточали. В частности, в декабре 2023 года размер первоначального взноса по льготной ипотеке был увеличен до 30%, а максимальный размер кредита для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти — снижен с 12 млн до 6 млн руб.