Минстрой призвал застройщиков заморозить цены на жилье, обещая новые меры поддержки отрасли. Но добровольно на этот шаг никто не пойдет, считают опрошенные RTVI эксперты: цены на жилье и дальше будут расти вслед за инфляцией и ставкой.
Что происходит на рынке жилья
На российском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: впервые за долгое время новостройки стоят дороже вторичного жилья, рассказал RTVI Леонид Львович, руководитель МИЭЛЬ «В Новых Химках».
«Раньше, до 2020 года, вторичка была чуть дороже: жилье уже готово к использованию, и покупатели не сталкивались с рисками. Но льготные ипотечные программы сделали новостройки привлекательнее. Люди могли позволить себе более дорогие объекты, но с меньшими ежемесячными выплатами. Это вызвало ажиотаж на рынке новостроек», — пояснил он.
С 2020 по 2024 год цены на жилье выросли почти вдвое, подсчитали в Банке России. Сегодня, когда льготное кредитование практически сошло на нет, стоимость новостроек остается высокой, тогда как цены на вторичное жилье стабилизировались. По словам Львовича, застройщики удерживают цены, чтобы в случае кризиса предложить скидки, сохранив маржу.
Алексей Белкин / NEWS.ru / ТАСС
Тем временем сам рынок уже переживает спад: продажи новостроек сократились вдвое, а объемы строящегося жилья достигли рекорда. Министр строительства Ирек Файзуллин отметил, что в среднем по России распродано лишь 31% нового жилья, и предложил застройщикам заморозить цены, пообещав взамен государственную поддержку.
«Для того чтобы осуществить меры поддержки (они сейчас готовятся), я обращаюсь к коллегам-застройщикам: не меняйте цену в сторону повышения. Меры, которые сейчас готовятся и которые мы будем осуществлять, будут связаны с тем, что мы просим, чтобы вы цены заморозили»,— сказал он.
Заморозка маловероятна
Эксперты, опрошенные RTVI, считают, что застройщики вряд ли будут добровольно сдерживать рост цен на жилье. Иван Ефанов, аналитик «Цифра брокер», связывает падение продаж с отменой льготной ипотеки и высокой ключевой ставкой, и считает, что заморозка цен не изменит ситуацию к лучшему.
“Это нерыночный инструмент, который в долгосрочной перспективе может навредить девелоперам. Цены на стройматериалы и операционные расходы замораживать никто не будет, что приведет к росту затрат, снижению маржинальности и сокращению предложения. Маловероятно, что подобные меры будут приняты даже на короткий срок”, — сказал он.
С этим соглашается Мария Богачкина, руководитель МИЭЛЬ «Пречистенка»:
“Пока на законодательном уровне не введут ценовой порог или другие ограничения, никто не станет сдерживать цены. Ситуация с продажами у застройщиков, начиная с массового сегмента до бизнес-класса, довольно плачевная”.
Темпы роста инфляции тоже играют свою роль, добавляет Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:
“Вслед за ключевой ставкой ЦБ дорожает проектное финансирование, еженедельно повышаются цены на горюче-смазочные материалы, все вокруг становится дороже. В таких условиях нет оснований ждать заморозку цен на недвижимость. Как регулировать такую заморозку? Кто-то из застройщиков прислушается и на какое-то время заморозит, а кто-то нет. В общем, считаю, что такой сценарий маловероятен”.
Максим Мишин / пресс-служба мэра и правительства Москвы
Леонид Львович, руководитель МИЭЛЬ «В Новых Химках», считает, что идея заморозки цен неэффективна еще и из-за разнородности рынка недвижимости.
“Стоимость квартир зависит от локации и характеристик объектов. Установить единый ценовой порог сложно, а процесс займет много времени. Декларация о заморозке цен может послужить началом диалога между застройщиками и государством, но вряд ли станет рабочим механизмом. В конечном итоге всем нужно продавать, это вопрос выживания для застройщиков”, — сказал он.
Дмитрий Осянин, к.э.н., доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова, предупреждает, что заморозка цен может привести к еще более серьезным последствиям для рынка:
«Заморозка цен может снизить доходы девелоперов и замедлить темпы строительства. Это, в свою очередь, может вызвать дефицит жилья, рост спроса и увеличение цен. Фиксированные цены на жилье способны повлиять и на макроэкономику. Увеличение спроса может спровоцировать рост инфляции и ключевой ставки, что лишь усложнит ситуацию на рынке недвижимости».
Что будет с ценами дальше
Говоря о поддержке застройщиков, Файзуллин отметил, что в первую очередь рассматривается добровольная заморозка цен на стройматериалы — но не более чем на процент.
Возможны и другие меры, но они должны быть адресными и учитывать интересы всех участников рынка, полагают опрошенные эксперты. В противном случае новые меры поддержки приведут к росту цен, как это уже было ранее с льготной ипотекой.
Иван Водопьянов / Коммерсантъ
«Государство уже оказывало значительную помощь строительной отрасли, что привело к росту цен и ставок. Возможно, стоит сосредоточиться на снижении административных расходов или создании более гибких условий кредитования. Однако негативная информация о застройщиках может отпугнуть покупателей, которые всё чаще выбирают готовые объекты. Люди опасаются долгосрочных проектов со сроками завершения в 2027—2028 годах — это слишком большой горизонт планирования», — сказал Леонид Львович.
Выходом из ситуации могли бы стать адресные программы ипотеки для граждан, которые не могут позволить себе жилье по рыночной цене, считает Саид Керимханов, аналитик ФГ «Финам». Главное — не повторять ошибок массовой льготной ипотеки, которая разогрела цены, соглашается он.
Цены на жилье будут определяться спросом со стороны покупателей — а сейчас с ним есть проблемы, считает Леонид Львович.
“Если спрос не вырастет, то цены на новостройки могут ползти вниз. Сегодня покупательская способность ограничена: высокие ставки по вкладам удерживают деньги на счетах, а ипотека остается недоступной для многих”.
Сложности с ипотекой подталкивает застройщиков и банки к созданию схем для обхода ограничений. Однако они могут оказаться рискованными для покупателей. Банк России уже выразил обеспокоенность схемами с “субсидией от застройщика”. Такие инструменты увеличивают доступность жилья, но одновременно повышают его реальную стоимость для клиента, пояснила Мария Богачкина.
На развитие рынка недвижимости в 2025 году серьезно повлияет способность девелоперов поддерживать спрос. “После принятия ипотечного стандарта прежние «схемы» по большей части работать не будут, а новые придумывать придется. От того, получится у девелоперов или нет, будет зависеть многое”, — резюмировал Керимханов.