Популярная альтернатива ипотеке — рассрочка от застройщика — начинает давать сбои: покупатели новостроек все чаще обращаются за оценкой своих квартир, сообщают в агентстве недвижимости «МИЭЛЬ». Это первые сигналы: через год-полтора после заключения сделки приходит время вносить второй платеж — и не все с этим справляются. Некоторые покупатели пытаются продать недвижимость, чтобы не оказаться в долговой ловушке. Ждать ли на этом фоне массовых проблем, RTVI узнал у экспертов.

После сворачивания масштабной программы льготной ипотеки под 8% в России стремительно набрала популярность покупка жилья в рассрочку. В 2022—2023 годах доля таких сделок не превышала 5—10%, рассказал RTVI Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость. А к 2025-му, по данным Forbes, уже достигла 30—40%.

По данным «Циан-Аналитики», «Петербургской недвижимости» и Ricci, в феврале 2025 года каждая третья квартира в новых домах продавалась по рассрочке.

О том, что рост продаж квартир в рассрочку несет риски и для покупателей, и для продавцов, уже объясняли в ЦБ и анонсировали особый подход к таким сделкам. По мнению регулятора, главные риски — это скрытый рост долговой нагрузки покупателей, непрозрачность правил продажи объекта и ухудшение экономики проектов, а также кредитные риски для застройщиков «из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.

Для части покупателей эта альтернатива ипотеке уже обернулась финансовыми трудностями. В агентстве недвижимости «МИЭЛЬ» отмечают рост обращений клиентов за оценкой стоимости купленных квартир — многие оформили рассрочку год—полтора назад и теперь столкнулись с необходимостью внесения второго, основного платежа. На фоне высоких ставок и ограниченного доступа к ипотеке люди начинают искать возможность продать объект, чтобы избежать растущей долговой нагрузки.

«Клиенты, оформившие рассрочку год-полтора назад, столкнулись с необходимостью внесения второго транша, и призадумались, где взять деньги. Для них стал актуальным вопрос продажи этих объектов, учитывая ставки, достигающие 30%» — отмечает Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра «МИЭЛЬ».

В чем подвох

Агентство «Москва»

Модель покупки с рассрочкой выглядела привлекательно: не нужно оформлять кредит, условия гибкие, а ключевая ставка может упасть. Однако ставка так и осталась на уровне 21%, и переход на ипотеку оказался не таким простым.

Банки часто готовы покрыть не более 50% стоимости квартиры, а разницу приходится доплачивать из собственных средств. Кроме того, субсидирование таких сделок застройщиком увеличивает стоимость жилья. В итоге, чтобы перейти с рассрочки на ипотеку, покупателю нужно внести дополнительные 30—40% стоимости объекта, объясняют в «МИЭЛЬ».

Среди уязвимых категорий — молодые покупатели, семьи с детьми и люди с невысокими доходами, которые переоценили свои финансовые возможности, говорит Валерий Кочетков из «Инком-Недвижимости»:

«Типичный портрет покупателя квартиры в рассрочку, который переоценил свои силы — либо уже закредитованный, либо с небольшим доходом, который надеется на «русский авось»».

Мы не поддерживаем предоставление рассрочек для покупки недвижимости: эта механика сопряжена с существенными рисками как для клиентов, так и для застройщиков, прокомментировал схему рассрочек для RTVI Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка.

“Основной проблемой является отсутствие передачи информации о рассрочках в бюро кредитных историй (БКИ), что лишает финансовые учреждения возможности адекватно оценить долговую нагрузку заемщика. В результате человек может оказаться в ситуации, когда он взял на себя больше обязательств, чем способен обслуживать, что приведёт к трудностям с погашением кредитов и ухудшению финансового положения”, — пояснил он.

Лейпи добавил, что условия предоставления рассрочки часто оказываются недостаточно прозрачными: “Клиенты могут столкнуться с различными скрытыми комиссиями и дополнительными платежами, которые изначально не были указаны в договоре. Это создаёт дополнительную финансовую нагрузку и усложняет процесс планирования бюджета”.

В свою очередь, если застройщик продаст всё в рассрочку и у клиентов возникнут сложности с выплатами, то такая ситуация может серьезно сказаться на финансовой устойчивости самого застройщика, заключил он.

Что будет, если не заплатить вовремя? Объясняет Юлия Коваленко, к.э.н., доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова.

В случае просрочки застройщики обязаны уведомить покупателя через портал госуслуг. На исполнение обязательств дается 45 дней. Если платеж не поступает — договор расторгается. Возврат внесенных средств возможен, но чаще всего с удержанием штрафа.

Иногда застройщики идут навстречу и дают отсрочку на 1—2 месяца, если клиент демонстрирует готовность исполнить обязательства. Но в большинстве случаев остаются два выхода — продажа объекта или привлечение дополнительных средств, включая потребительский кредит.

Ждать ли массовых проблем

Денис Воронин / Агентство «Москва»

Спрос на рассрочку вырос не только по данным застройщиков, но и по запросам в интернете, обращает внимание Антон Белоглазов, заведующий лабораторией доказательной экономики Института Гайдара. По информации Яндекс Вордстат, в июле 2024 года запросов по теме «рассрочка квартира» было около 24,4 тыс., а к январю 2025 года — почти 80 тыс.

Пока рынок не столкнулся с массовым выходом таких объектов, поскольку рассрочки на длительный срок начали активно применять только с 2023 года, объясняет Валерий Кочетков.

“Говорить о том, что таких случаев будет очень много, наверное, не стоит, но и единичными их назвать нельзя, так как некоторые граждане принимают решение спонтанно, не рассчитывая свои доходы и расходы. Скорее всего в такой ситуации могут оказаться молодые семьи и молодые люди, которые не смогли правильно рассчитать свои доходы”, — уточняет Юлия Коваленко.

Однако, как отмечает Антон Белоглазов из Института Гайдара, возможно, потенциал роста программы уже почти исчерпан: в случае смягчения ставки рассрочка может утратить привлекательность — в условиях доступной ипотеки интерес к ней может снизиться.