В Госдуме 24 июня прошла первая официальная встреча представителей федеральной власти с жертвами недобросовестных подрядчиков в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Пока четкого представления о количестве пострадавших нет: Банк России оценивал их число в 5 тыс. чел., Минстрой — в 10,8 тыс., а депутат Госдумы Александр Якубовский на ПМЭФ заявил, что их может быть более 20 тыс. В последнем случае ущерб может достигать 240 млрд руб. С проблемами столкнулись в основном льготники — пенсионеры, многодетные и участники СВО, — которые брали ипотеку с господдержкой. RTVI рассказывает, как россияне, которые хотели жить в собственных домах, остались и без крыши над головой и с миллионными кредитами “за воздух”.
На встрече в Госдуме были представители пострадавших заказчиков из 24 регионов России, депутаты Госдумы Александр Аксененко (зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ), Ярослав Нилов (глава комитета ГД по труду, соцполитике и делам ветеранов), Владимир Самокиш (зампред комитета ГД по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям) и Илья Вольфсон (член комитета ГД по строительству и ЖКХ), а также представители Центробанка, Минстроя, Минфина, МВД и Сбербанка.
По итогам встречи конкретные меры только предстоит выработать. В частности, Аксененко отметил, что пострадавшие предлагают ввести систему возвратного платежа — чарджбека, как это делается с банковскими картами, чтобы вернуть деньги в случае мошенничества или ошибки. Реализовать эту идею можно “в форме восстановления средств на счете заемщика в размере ущерба по возбужденному уголовному делу”, полагает депутат.
Фундамент за шесть миллионов
Лилия Жирова и семья ее брата должны были принять уже готовые дома в Подмосковье в начале 2025 года, но за год строительства на двух смежных участках появились лишь фундаменты — казанский застройщик ООО “Техно-Ремонт” просто остановил работы и отозвал строителей, ссылаясь на финансовые трудности.
Чтобы купить землю и начать строиться, семья Лилии продала дом, а жена брата — квартиру. Строиться семья решилась в 2023 году, когда мобилизованный муж Лилии получил первое ранение.
“В тот момент пришла мысль, что надо строиться. Жизнь — вещь непредсказуемая, к тому же детей у нас нет, но мы очень хотим. План был таков, что пока муж выполняет свой долг, я занимаюсь строительством дома, он приезжает, у нас появляются дети, мы забираем родителей и живем долго и счастливо”, — говорит Лилия сквозь слезы.
ООО “Техно-Ремонт” в качестве надежного застройщика Лилии посоветовали в агентстве недвижимости “Этажи”. На тот момент никаких подозрений застройщик не вызвал, у него была аккредитация банка, так что она с братом согласились и подписали договор в начале 2024 года. Построить обещали быстро — меньше, чем за год.
Лилия взяла льготную ипотеку на шесть миллионов под 8% — на 30 лет. Вся сумма, по ее словам, сразу “улетела” на счет “Техно-Ремонта”. Однако почти за год застройщик возвел только фундамент.
“В январе 2025 года мы направили официальное письмо о том, что мы разрываем договор и требуем возврата денежных средств за вычетом стоимости фундамента. В феврале пришел ответ: “Мы согласны разорвать с вами договор и вернуть деньги, но сейчас мы пока не можем вам их вернуть, потому что изначально на эти деньги были куплены материалы”. Материалы, которые до нас так и не доехали”, — говорит Лилия.
Сейчас муж Лилии восстанавливается после второго тяжелого ранения — осколочного в голову, а проблемами стройки ей приходится заниматься практически в одиночку. По условиям ипотеки, семья должна будет передать дом в залог банку уже через полгода, но сделать это пока не представляется возможным — тяжело достраивать дом своими силами, снимая при этом жилье и выплачивая ипотеку.
Из личного архива Лилии Жировой
Лилия обращалась в банк, чтобы попросить отсрочку, но ей ответили, что никаких изменений в кредитный договор они вносить не могут. Пока единственный вариант — отсрочка сдачи дома еще на полгода.
“Даже с учетом того, что мы уже возвели первый этаж, за шесть месяцев мы не достроим дом. Только если кто-то чемодан денег нам принесет. А если мы не передадим дом в залог банку, они оставляют за собой право разорвать ипотечный договор, и мы должны будем вернуть им денежные средства — шесть миллионов. Но мы их не вернем, у нас их нет. Значит, исход один: они забирают имущество и земельный участок, который сейчас в залоге, а остальные деньги мы будем им возвращать”, — говорит она.
Во Всероссийской инициативной группе пострадавших в сфере ИЖС знают как минимум о 24 пострадавших семьях, говорит организатор группы Дарья Елисеева. В Казани недовольные бездействием застройщика даже выходили на митинг. Сейчас застройщик проходит через процедуру банкротства, следует из базы данных СПАРК. По словам Лилии, в отношении “Техно-Ремонта” уже возбуждено как минимум одно уголовное дело по инициативе одного из пострадавших. На коллективное обращение в СК в отношении “Техно-Ремонта” ответ пока не поступил.
Финансовая пирамида под прикрытием ИЖС
В Костроме от действий сразу нескольких недобросовестных застройщиков, работавших в поселке “Первый”, пострадали приблизительно 400 семей, говорит Ксения Кротова, одна из пострадавших. Она рассказывает, что поселок активно рекламировали на местном телевидении.
“Везде крутилось, что поселок “Первый” — это перспективная застройка, одобренная администрацией города, это наше будущее и так далее. И все местные как один говорили: “все хорошо, задержек нет, покупайте””, — говорит она.
Реклама поселка из личного архива Ксении Кротовой
Часть поселка действительно застроена и заселена, причем подрядчиками в строительстве выступали те же индивидуальные предприниматели, которые оставили с кредитами и без домов нынешних пострадавших.
“Просто нам не повезло, мы оказались в конце этой финансовой пирамиды: мы заключали договор, они за счет наших денег строили предыдущие дома, после нас заключали еще с кем-то договор, и из этих денег они должны были нам дома построить. Но у них в этот момент определенно что-то пошло не так — то ли ковид, то ли СВО, то ли еще что-то. А может, они действительно хотели на нас закончить, деньги собрать и никому не строить”, — говорит Ксения.
По словам Ксении, выбрать застройщика возможности не было: в офисе продаж поселка при подписании документов “назначали” одного из ИП, который уже строил дома в “Первом”. Причем цены были ниже рыночных — за участок и дом, который обещали построить за три года, взяли 2,7 млн., причем земля стоила меньше 700 тыс. руб. Эти 2,7 млн семья взяла в ипотеку на 25 лет под 6%.
“Такие большие сроки они тогда обуславливали тем, что большая очередь, много желающих, а низкие цены объясняли собственным производством — и бетонных плит, и перекрытий, и окон, и дверных ручек”, — вспоминает Ксения.
В итоге на 2,7 млн, которые банк перечислил напрямую застройщику, на участке у Ксении не построили ничего — даже фундамента. Теперь семья ведет строительство своими силами, потому что с учетом отсрочки, на которую согласился банк, дом должны передать в залог через год.
“Мы прекрасно понимаем, что мы платим ни за что, но по-другому поступить не можем. О банкротстве, как нам предлагал наш юрист, мы даже не думаем, потому что мы не хотим портить себе кредитную историю, ругаться или судиться с банком. И после того, как мы достроим дом сами, мы передадим его под залог банку, и только потом уже будем думать, как досрочно погасить ипотеку”, — объясняет Ксения.
На ее застройщика — ИП Бельдина И. Е. — завели уголовное дело по статье о мошенничестве. Ксения подавала также и гражданский иск о взыскании неустойки, ей присудили полный возврат денежных средств и компенсацию на общую сумму в 9,8 млн руб., однако этих денег семья так и не увидела.
“В общей сложности нам вернулось 260 тысяч рублей, а с апреля 2024 года от приставов ничего не приходит. Потому что в апреле от налоговой пришло письмо, что нам не имели права переводить даже эти деньги, так как они первые имеют право на компенсацию. У застройщика перед налоговой долг больше 15 миллионов. С тех пор все копейки, которые приходят, уходят в казну — налоговой”, — говорит Ксения.
По ее словам, застройщик сейчас находится под подпиской о невыезде, так как у него остались обязательства по строительству многоквартирных домов. Губернатор Костромской области и местные администрации, по словам Ксении, говорят, что пострадавшим нужно взыскивать деньги через суд и достраивать дом самостоятельно.
“Идите в суд, сейчас судебная практика положительная, взыскивайте, получайте свои деньги и достраивайте дома. Вот его [губернатора Костромской области Сергея Ситникова] фраза. На словах это все красиво, а по факту-то? По факту взыскать деньги невозможно”, — уверена Ксения.
При этом арестованное в рамках уголовных и гражданских производств имущество застройщиков сильно переоценено, считает Ксения. Следователи оценили имущество ИП Бельдина в 460 млн руб. — по кадастровой стоимости, но на торгах сумма окажется в разы меньше, считают пострадавшие.
“Нас пугают не ежемесячные платежи в банке, а сами обязательства: мы платим за воздух, и, может быть, нам все эти 25 лет придется платить за воздух”, — говорит Ксения.
Банки в плюсе
Дарья Елисеева, организатор Всероссийской инициативной группы пострадавших в сфере ИЖС, сама попала на недобросовестного застройщика. По ее словам, пик проблемы пришелся на 2023 год: после пандемии многие оценили преимущества жизни в загородном доме и решились на ИЖС, при этом стали активно развиваться программы господдержки в этой области.
“Получилось так, что законодательно мы были не защищены, банки раздавали вертолетные ипотечные деньги. При этом у ипотечников были хорошие льготные условия, но не было эскроу счетов, не было никаких защитных функций”, — рассказывает она.
В большинстве случаев, по оценкам Елисеевой, банки выдвигали дополнительные условия для льготных ипотек — чтобы получить кредит под хорошую ставку и без обеспечения, нужно было выбрать застройщика из списка аккредитованных банком.
“Люди очень доверяли словам “аккредитация от банка”, думали, что это будут большие гарантии, что все будет качественно. К сожалению, гарантией это не стало, это оказалось неким маркетинговым ходом для банков для удобства застройщиков”, — говорит она.
За обманутых заемщиков сейчас активно вступаются члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Зампред комитета Александр Аксененко не раз выступал с инициативой создать единый реестр пострадавших, чтобы получить представление о масштабах. В комитете в первую очередь видят в этой ситуации банковскую проблему.
“Финансовые организации раздавали аккредитации направо и налево, а потом советовали аккредитованные компании людям. Правительство согласилось с тем, что получить ипотеку на договор с неаккредитованным подрядчиком люди не могли. Однако, как оказалось, сама эта аккредитация ничего не значила и никто за нее не отвечает”, — говорит он.
При этом банки в итоге оказались в плюсе. Именно финансовые организации помимо первоначальных взносов, маткапиталов и ежемесячных платежей по ипотекам “за воздух” получают компенсацию от государства в виде разницы между льготной ипотечной ставкой и ставкой ЦБ.
“А у некоторых банки уже подняли ставку, и люди платят ипотеку в два-три раза больше каждый месяц. Особенно здесь интересен такой момент: когда человек брал изначально ипотеку по сниженной ставке (госпрограмме), государство разницу ставки банку компенсировало. А после несдачи жилья в залог ставку людям поднимают”, — говорит Аксененко.
История Татьяны Добровольской как раз из таких — в 2021 году она переехала к мужу в Тулу из Алчевска, Луганская область. Решили строить дом, в 2023 году взяли ипотеку. Застройщик «Ё-Хаус» успешно прошел аккредитацию в банке, семья вложила в ипотеку материнский капитал и к началу 2024 года на участке даже появились сваи для будущего дома. Весной, несмотря на многочисленные задержки и споры с подрядчиком, залили фундамент, а стены первого этажа возвели только к сентябрю — и на этом работы от застройщика прекратились.
Из личного архива Татьяны Добровольской
Сейчас с недостроями от «Ё-Хауса» в Тульской области остались более 100 семей. На сотрудников компании возбуждено уголовное дело о мошенничестве, шесть человек задержаны, еще один фигурант объявлен в международный розыск.
Татьяна с мужем и двумя детьми вынуждена жить в съемной двухкомнатной квартире, мечта перевезти пожилую маму из Луганской области тоже отодвигается на неопределенный срок. При этом семья вынуждена платить ипотеку на 5,6 млн руб., взятую на 25 лет под льготные 7,7%. Сейчас одна из проблем заключается еще и в том, что, если дом не сдадут банку в залог в установленный срок, ставка может сильно вырасти.
«Банк официально не предоставил никакой бумаги о том, что на время следствия они войдут в положение и процентная ставка не будет подниматься. То есть официально у нас ничего нет, платеж может вырасти в любой момент, поэтому мы так нервничаем и спешим», — объясняет Татьяна.
«Требуется отдельное решение главы государства»
На федеральном уровне вопрос недобросовестных застройщиков в ИЖС поднимается все чаще: с 1 марта 2025 года на ИЖС распространили действие механизма эскроу счетов — теперь деньги россиян не будут сразу уходить застройщику, а будут переводиться на спецсчет до успешного завершения строительства. Подрядчикам также выдвинули дополнительные требования: теперь им необходимо размещать сведения о себе, проектах домов и банках, финансирующих строительство, в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Активно обсуждается и возможность создания публичного федерального реестра аккредитованных подрядчиков ИЖС, однако конкретных мер, которые бы помогали тем, кто уже попал в кабалу из-за недобросовестных подрядчиков, пока нет.
Александр Аксененко обратился к Центробанку с предложением заморозить ипотечные платежи для обманутых заказчиков ИЖС, а также приостановить начисление процентов и штрафов со стороны банков для таких заемщиков. Средства, из которых правительство должно компенсировать банкам разницу между рыночной и субсидированной процентной ставкой, депутат предложил направлять на прямое финансирование достройки гражданам. Однако пока на эту инициативу пока нет ответа.
Ущерб, который недобросовестные подрядчике в сфере ИЖС, нанесли россиянам, оценивается по меньшей мере в 120-240 млрд рублей, если исходить из оценки числа пострадавших в 20 тыс. чел., рассказал RTVI Александр Аксененко
“В среднем один заем по ИЖС-ипотеке составляет от 6 до 12 млн в зависимости от региона. То есть от 120 млрд до 240 млрд по самым скромным подсчетам составляет ущерб по стране. При этом, эта сумма не учитывает первоначальные взносы, это только сумма непосредственно займов”.
Однако предварительные оценки сумм ущерба, как и число пострадавших, будут расти еще примерно на протяжении года, считает Аксененко. Это объясняется тем, что закон об обязательных эскроу счетах в ИЖС начал действовать только с 1 марта 2025 года, и многие их тех, кто оформил ипотеку до этого срока, могут оказаться в числе пострадавших.
“О них еще никому не известно. Но если дома их так и не начнут строиться, мы получим информацию о новых случаях в разных регионах. И было бы очень хорошо, если бы эти данные сразу попадали в общий единый реестр, а не по разным инстанциям, как сейчас”, — говорит он.
В думском комитете видят выход из сложившейся ситуации в более плотной работе с банковским сектором. “Одно из предложений по решению проблемы — те деньги, которые государство перечисляет банкам (в качестве компенсации разницы между ипотечной и ключевой ставками — прим. RTVI), направить на достройку домов. Люди не должны платить за несуществующие дома”, — объясняет Аксененко.
Однако пока работа идет тяжело: зампред думского комитета неоднократно обращался в ЦБ с просьбами подключиться к решению проблемы. В итоге регулятор дал рекомендации банкам: перенести сроки сдачи домов в залог в случае задержки строительства по вине подрядчика, не повышать ипотечную ставку в этом случае и даже частично или полностью простить долг.
“К сожалению, мы видим, что история эта не работает в абсолютном большинстве случаев. Банки говорят о том, что рекомендации не обязательны к исполнению и просто игнорируют их. Мы собираем все отказы с людей и передаем в ЦБ с требованием урегулировать эту ситуацию и из рекомендаций сделать обязательство. Пока такого решения регулятор не принял”, — объясняет Аксененко.
Член думского комитета по строительству и ЖКХ Александр Якубовский согласен с тем, что роли банков в этой истории должно быть уделено особое внимание, однако решение он видит несколько иное — не связанное с Центробанком:
“На мой взгляд, для системного решения вопроса требуется отдельное решение главы государства — как это уже было сделано в случае с обманутыми дольщиками в многоквартирном строительстве. Такой сигнал сверху помог бы четко и справедливо расставить акценты и сдвинуть вопрос с мертвой точки”.