Новостройки в России дороже вторичного жилья на 52% — такой разрыв в ценах дают данные Росстата на начало 2026 года. Но если сравнивать сопоставимые по качеству квартиры, разница оказывается лишь 9%, а с поправкой на ремонт — около 18%. К такому выводу пришли аналитики Банка России в новой записке «Оценка разрыва цен между первичным и вторичным рынками жилья Российской Федерации». RTVI рассказывает, что выяснили экономисты.

Если просто сравнить средние цены Росстата по стране, разрыв между новостройками и вторичкой вырос с 9% в конце 2019 года до 52% к началу 2026-го, говорится в записке. И это риск — для заемщика и для банка. Когда человек перестает тянуть ипотеку и продает квартиру на вторичном рынке, вырученных денег может не хватить на погашение кредита, а банк недополучит свои деньги. Поэтому ЦБ учитывает этот разрыв, когда устанавливает надбавки и лимиты по ипотеке: с 2023 года надбавки по кредитам на новостройки выше, чем на вторичку, особенно при небольшом первоначальном взносе, а отдельные ограничения действуют для кредитов со взносом менее 20%.

Почему средние цены Росстата завышают разрыв?

Как объясняют в записке, дело в том, что они сводят вместе слишком разное жилье. С одной стороны, в массив вторички попадает старый фонд, который сильно уступает новостройкам по качеству и инфраструктуре, — он тянет цену вторичного жилья вниз. С другой — дорогая недвижимость Москвы и других крупных городов сильнее представлена на первичном рынке, что завышает его среднюю цену. Чтобы оценить разрыв точнее, ЦБ запросил детальные данные по ипотечным сделкам у банков, на которые пришлось около 68% всех ипотечных выдач 2025 года.

Аналитики Банка России пришли к следующим выводам. Если брать квартиры сопоставимого качества — в домах не старше 7 лет, — разрыв резко сжимается и в 2025 году составляет всего 9% против оценки по Росстату. Тот же результат дает и эконометрическая модель, которую авторы записки построили, чтобы отделить эффект «новизны» от всего остального — года постройки дома, класса жилья и прочих различий между сделками. Она тоже показывает 9%. А с поправкой на ремонт оценка вырастает до 18%: вторичка обычно уже отремонтирована, тогда как в новостройке ремонт еще предстоит и стоит денег. Так разные подходы сходятся на разрыве в 9—18%.

Именно поэтому, считают в ЦБ, минимальный первоначальный взнос в 20% оправдан: согласно записке, он защищает и заемщика, и банк от того, что при вынужденной продаже новостройка подешевеет относительно цены покупки. Есть и другие причины держать планку, а то и поднимать ее выше: цены на жилье могут падать в силу рыночных циклов, а сам заемщик — потерять платежеспособность.

Откуда вообще взялся разрыв?

Его раздули массовые льготные программы, в том числе «льготная ипотека от застройщика», говорится в записке: по модельной оценке, с 2020 по 2025 год они добавили к разрыву 11 процентных пунктов. При этом по стране картина неровная — в среднем разрыв вырос примерно на 10 п.п. с 2020 года, но в отдельных регионах прибавил около 20 п.п. Среди крупнейших регионов лидирует Московская область.

С 1 июля 2026 года власти планируют заменить единую ставку семейной ипотеки в 6% «дифференцированной» моделью, где процент зависит от числа детей и региона. Пока это проект. В столичных регионах ставка составит от 12% для семьи с одним ребенком до 4% для семей с пятью и более детьми; в остальных регионах — на 2 процентных пункта ниже. Сильнее всего рискуют семьи с одним ребенком: для них ставка может вырасти до 10—12% против нынешних 6%. Меняются и лимиты кредита, и срок субсидии — ее предлагают ограничить 15 годами, после чего ставка вырастет до рыночной. Минимальный первоначальный взнос при этом сохраняется на уровне 20%.