Лимит выдач льготной ипотеки для банков планируется увеличить, сообщил Минфин «Известиям». По словам представителей ведомства, решение о выделении дополнительного финансирования было принято из-за повышения ключевой ставки, а также активного спроса на программы господдержки. Экономист, автор телеграм-канала «Хулиномика» Алексей Марков и основатель компании по меблировке и отделке Rerooms Дмитрий Борисов рассказали RTVI о том, как увеличение лимита на льготы может повлиять на рынок новостроек.
Почему возникла необходимость увеличить лимит на льготы
Алексей Марков
Поначалу можно подумать, что Минфин (именно это ведомство выделяет деньги на льготное финансирование) поддерживает нас с вами, но на деле это не совсем так. Разницу между льготной и рыночной ставкой получают банки — ведь выдавая ипотеку под 6% вместо 15% они недополучат прибыль. И эту недостачу государство готово им компенсировать.
Дмитрий Борисов
На мой взгляд, она в большой степени возникла из-за того, что выросла процентная ставка по рыночной ипотеке, выросла ставка рефинансирования, а как раз компенсация в сторону банков целиком и полностью зависит от разницы между рыночной ставкой и ставкой по льготным ипотечным программам.
По сути, банкам как раз компенсируют эту разницу, и может даже не увеличиваться объем выдачи данных ипотечных продуктов именно по льготной ипотеке. Но сама эта сумма поразительно вырастает, в разы. Если сравнивать с тем, что было еще буквально год назад, то этот разрыв как раз и компенсируется со стороны бюджета в сторону банков.
Как изменения повлияют на рынок
Алексей Марков
Во-первых, сильно растут цены на жилье, особенно на новостройки. Во-вторых, растет инфляция — просто из-за увеличения количества денег в системе (вообще-то речь о триллионах рублей). Но, с учетом того, что в 2023 году лимиты поддержки увеличивались уже дважды — и они почти у всех банков за исключением ВТБ исчерпаны — разговоры о новом увеличении ведутся явно не на пустом месте.
Но Центробанк выступает против: по его мнению, экономика и так сильно разогрета и дальнейшие вливания денег в важную отрасль промышленности могут привести к нежелательным последствиям. Зарплаты растут, а работать, говорят, уже некому. Хотите ли вы такую льготную ипотеку, которая привлечет новую серьезную волну строителей-мигрантов из стран, где зарплаты гораздо ниже? А жилье станет таким дорогим, что купить его смогут только айтишники?
Дмитрий Борисов
Трудно сказать. Я не видел финальную цифру, насколько будет увеличен этот лимит. Вполне возможно, что это увеличение по лимиту — чисто технический проект, где мы говорим только об увеличении суммы компенсации этого разрыва. Может быть, он даже не приведет к увеличению объема по самой выдаче, по отношению к прошлому периоду. Поэтому здесь очень важно увидеть, насколько в абсолютных цифрах будет изменен сам лимит.
Спрогнозировать пока можно то, что если государство, в принципе, уже закладывает увеличение этих лимитов, то оно не заинтересовано в одномоментном или каком-то резком сворачивании этих программ. Потому что, в любом случае, застройщики на текущий момент очень сильно от них зависят. У кого-то до 80% от продаж формируется за счет льготных ипотечных программ. Государству, как выгодоприобретателю от отрасли, которая является локомотивом и связана с многими другими отраслями, видится, что эту меру поддержки имеет смысл сохранить.
Почему Минфин активно поддерживает рынок новостроек
Алексей Марков
Дело в том, что стройка — очень полезное для страны мероприятие. Там большой мультипликатор: каждый рубль, потраченный на строительство домов, тянет за собой кучу других вложений в экономику. Это стройка коммуникаций, дорог, магазинов на первых этажах. Ремонт новых квартир — тоже огромный рынок.
Тут везде требуются и услуги, и материалы — масса полезных вещей. Много новой работы, много денег, увеличение зарплат. Экономика разогревается.
И гражданам хорошо: улучшается жилплощадь, города становятся краше; и строителям хорошо: бизнес крутится, можно закладывать новые проекты и спокойно достраивать старые. И банкам тоже хорошо: под конский процент (без льгот) кредитов бы брали в 10 раз меньше.
Дмитрий Борисов
Рынок новостроек — очень чувствителен. Во-первых — для людей это второй, после курса доллара, индикатор. Все очень чувствительно относятся к любому значительному колебанию цен на недвижимость. Поэтому государство всегда очень осторожно подходит к замерам на этом рынке.
Во-вторых, мы все видели, что происходило на рынке Китая, когда было резкое охлаждение и торможение этого рынка, которое вылилось в циклическое падение смежных отраслей.
Плюс — как только разворачивается вектор ожиданий у людей, по той же инфляции, то с ним потом очень трудно бороться. В Китае же все привыкли на протяжении долгого времени, что цена недвижимости, в принципе, не может падать, и это было защитным активом. С этой точки зрения тоже надо подходить очень осторожно.