Богатые россияне осваивают новую инвестиционную гавань — недвижимость в Персидском заливе. По данным риэлторских компаний Дубая, спрос на квартиры и дома в городе среди граждан России с начала года вырос в полтора раза. Как утверждают источники «Би-би-си», одним из покупателей элитной недвижимости стал и бизнесмен Роман Абрамович, попавший под санкции Запада. В самой России, напротив, рынок недвижимости рискует уйти в стагнацию. В первую очередь — из-за проблем у застройщиков. Подробности — в материале RTVI.

24 февраля — черный четверг на Московской бирже. Доллар дорожает до 150 рублей. На волне паники сбережения россиян перетекают с финансовых рынков в недвижимость. Те, кто копил деньги на первый взнос по ипотеке, ждали хороших прогнозов по снижению ставки к концу года. Но всё случилось ровно наоборот. 28 февраля Центробанк поднимает ставку до 20%. Естественно, часть будущих ипотечников с рынка отсеклась. Остались только клиенты с «живыми деньгами». Все судорожно открывают сайты продажи квартир, берут эти «живые деньги» и вкладывают их, чтобы спастись от инфляции. Цены на жилье одномоментно выросли на 10%, но к концу марта ажиотаж поутих, а ценник, как рассказывает риэлтор Наталья Перескокова, вернулся к февральским значениям.

Наталья Перескокова, риэлтор: «После 23 февраля многие собственники резко подняли цены. Но это были завышенные цены. Эти квартиры не пользовались спросом и не пользуются. И не думаю, что они будут по таким высоким ценами когда-либо проданы».

В Москве квадратный метр на окраине сейчас обойдется не меньше $2,5 тыс., а рядом с метро — начнется от $4,5 тыс.. Несравнимо дешевле даже 15-миллионный Стамбул, куда после начала военных действий отправились многие россияне: от $900 в спальном районе до $1,5 тыс. в центре. В Баку квадрат начинается от $730 и доходит до $1,6 тыс. в центре. Еще одно направление уехавших россиян — Ереван. В городе-миллионнике метр стоит, как и в Баку, — от $700 до $1,5 тыс. В Нур-Султане дешевле — от $600 на окраине до $900 в центре. Риэлторы в Тбилиси предлагают варианты от $800.

В России с такими ценами сопоставимы многие города, кроме Москвы, Петербурга и Сочи. И, вероятно, новые проекты встанут на паузу. Среди прочих, перестанут работать в России финский девелопер YIT и шведская Bonava.

Несколько ключевых факторов для рынка недвижимости — это высокие ипотечные ставки, рекордная с 2015 года инфляция и общая неопределенность в экономике. В том числе импорт критически важных материалов для строительства.

С арматурой и бетоном проблем быть не должно: 80% базовых материалов производят в России. Но оставшиеся 20%, такие как строительная химия, сухие смеси, отделочные материалы из Европы, придется как-то импортировать, видимо, по серым схемам. В результате ввод домов в эксплуатацию может забуксовать. Эксперты утверждают, что новые проекты на начальной стадии уже заморожены.

Александр Гусев, гендиректор «Строительство.ру»: «На съезде Национального объединения строителей прозвучала такая цифра: 40% индустриальных жилых объектов остановлено по разным причинам. В том числе пересмотр строительных кредитов для строительства жилых домов, потому что подорожали строительные материалы, потому что иммигранты, которые до сих пор работают на стройках, стали задавать себе вопрос: каким образом он будет перечислять себе деньги или своей семье. Он тоже ушел, а кто-то пытается уехать на свою родину».

Именно поэтому риэлторы скептично относятся к новостройкам, в том числе как выгодной инвестиции на этапе котлована. По словам Натальи Перескоковой, на некоторых локациях до кризиса за год можно было заработать от 30% до 50%.

Наталья Перескокова, риэлтор:

«Простят меня коллеги и простят меня застройщики эконом и бизнес-класса, я своих клиентов отговариваю от покупки новостроек. Не ясно, когда объекты будут сдаваться. Те объекты, которые не достроены, — мы знаем постановление правительства. Застройщики имеют право без санкций продлить срок сдачи объектов».

Застройщики с прессой общаются неохотно. В интервью нам отказали пять крупных девелоперов. Аналитики уже обсуждают увольнения сотрудников или перевод их из штата в самозанятые.

Александр Гусев, гендиректор «Строительство.ру»: «Это сейчас настолько популярно, что аналитический обзор этого механизма, где многие компании увольняют и потом нанимают их как самозанятых, — строительная отрасль идет на втором месте. Нанимают самозанятых инженеров, проектировщиков и других рабочих».

Один из драйверов стройкомплекса — льготная ипотека с максимальной суммой кредита в три миллиона рублей. После начала военных действий льготную ипотечную ставку подняли с 7% до 12% против рыночных 20%. Но спрос это не поддержало, что косвенно заметно по посещаемости сайтов объявлений.

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика»: «Число посетителей нашей площадки — минус 40-50% от региона к региону. По предварительному мониторингу продаж в ключевых ЖК Москвы, скорее всего, апрель будет минус 30-35%».

Те, кто уехал из России, квартиры не продавали, утверждают риэлторы. Вывести через границу крупную сумму непросто — карты российских банков за рубежом не работают. А иностранцам из так называемых «недружественных стран» на несколько недель ограничили возможность сделок с недвижимостью. В итоге пустующие квартиры пошли под жилую аренду. Число объявлений о сдаче квартир с марта увеличилось в полтора раза. Хозяева снижают цены до 10% либо становятся лояльней к домашним животным и семьям с детьми.

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика»: «Очень сильно выросли ставки аренды осенью прошлого года — в начале зимы прошлого года. И вот этих уровней мы пока что не достигли. До осени прошлого года ставки долго держались на одном уровне, и мы привыкли, что стандартная однушка в Москве стоит 40 тыс. рублей в месяц. Достаточно быстро эта ставка поднялась до 50 тыс. рублей в месяц. Но сейчас она до 40 тыс. не вернулась. 44-45 тыс. — медианная стоимость однокомнатной квартиры».

В Петербурге однокомнатную квартиру близко к центру уже можно снять за 35 тыс. рублей. В Сочи, куда многие перебрались после пандемии, стоит около 30 тыс. рублей. В Екатеринбурге и Владивостоке сдают по 18-20 тыс. рублей.

Кого кризис не затронул, так это рынок вторичного жилья. Ему не дают стагнировать переезды после разводов, браков или рождения детей.