Вслед за ажиотажем конца 2025 года рынок новостроек в Москве и Подмосковье резко остыл. В феврале продажи просели, скидок стало больше, а застройщикам все чаще приходится привлекать покупателей акциями, рассрочками и субсидированными ставками. При этом о полноценном удешевлении жилья рынок пока не говорит: себестоимость строительства растет, проектное финансирование остается дорогим, и спрос все заметнее смещается в сторону самых маленьких квартир. Что ждать от рынка недвижимости, RTVI узнал у экспертов.

В феврале застройщики реализовали 1,6 млн кв. м строящегося жилья на 333 млрд рублей, свидетельствуют данные Аналитического центра ДОМ.РФ (предоставлены RTVI). По площади это в полтора раза меньше, чем в январе, по сумме — на 34% ниже. В Московском регионе, по оценке НДВ, продажи новостроек в феврале упали на 31,6% к январю и на 44,7% год к году. Сильнее всего просели Новая Москва и Подмосковье — на 38,7% и 34,9% соответственно.

Большинство опрошенных RTVI экспертов не считают это началом полноценного обвала. Скорее рынок расплачивается за всплеск конца прошлого года, когда покупатели спешили оформить семейную ипотеку до изменения правил.

«Единственное фактическое изменение после 1 февраля — отмена «донорских» схем — оно не может привести к системному спаду на 30-50%. В среднесрочной перспективе у рынка остаются мощные драйверы спроса — выход на рынок держателей депозитов, снижение ключевой ставки и смягчение условий по рыночным кредитам, и привязка ставки семейной ипотеки к числу детей», — говорит главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.

Похожую логику описывают и другие собеседники RTVI. Директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков говорит, что рынок заранее «выбрал» часть спроса будущих месяцев: многие поспешили выйти на сделку до трансформации семейной ипотеки, и теперь этих покупателей на рынке просто нет.

Управляющий директор МИЭЛЬ «На Николоямской» Александр Москатов называет происходящее ожидаемой рыночной коррекцией после рекордно активного декабря: если бы этот спрос распределился равномерно, он пришелся бы на весь первый квартал.

В заложниках ипотеки

Впрочем списать все только на эффект высокой базы не получается. Февраль показал и другое: даже после месяцев адаптации рынок новостроек по-прежнему сильно зависит от ипотеки. По данным НДВ (есть у RTVI), доля ипотечных сделок в Московском регионе в феврале составила 66,9%: в старой Москве — 54%, в Новой Москве — 78,7%, в Московской области — 76,1%.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга НДВ Елена Чегодаева отмечает, что сильнее всего просели именно те части рынка, где доминирует массовый сегмент и зависимость от ипотеки максимальна. В Новой Москве и Подмосковье почти весь рынок — около 98% — приходится именно на него.

В старой Москве комфорт-класс в феврале потерял 34,9% продаж за месяц, а число ипотечных сделок в нем упало на 42%. Бизнес-класс, на который приходится около 60% продаж в старой Москве, снизился на 22%. Премиальный сегмент, наоборот, чувствует себя заметно увереннее: по данным НДВ, в феврале продажи там выросли на 85%, а элитный сегмент почти не изменился.

Профессор Финансового университета Александр Цыганов объясняет это тем, что в хороших локациях жилье по-прежнему воспринимают как понятный инструмент сбережения. По его словам, слабее всего сейчас выглядят областные проекты, Новая Москва вдали от метро и дома с длинным сроком ввода.

“В феврале и марте 2026 года состоялись очередные конкурсы по продаже квартир в реновационных домах в Москве в пределах 3-го кольца и престижных локациях в ЮЗАО — по их итогам квартиры продолжают дорожать на 20-30%. А вот спрос на областные квартиры и Новую Москву, особенно на локации далеко от станций традиционного метро, просел, там чаще дают скидки. Это же касается проектов в старой Москве с длительным сроком ввода, конец 2027 и далее. Продать жилье в непрестижных районах ЮВАО, ВАО и части ЮАО сложнее, проседают они быстрее”, — объясняет он.

Так дешевеют ли квартиры

Главный вопрос для покупателя: если продажи падают, значит ли это, что квартиры начали дешеветь? Пока ответ скорее отрицательный. Эксперты сходятся в том, что витринный прайс рынок в целом держит.

«Рынок входит не в фазу обвала, а в период спокойного спроса», — считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. По ее словам, сейчас растет разрыв между ценой в прайс-листе и фактической ценой покупки: застройщики поднимают номинальные цены из-за роста себестоимости и дорогого финансирования, но конечная стоимость для клиента часто оказывается ниже — за счет скидок, акций и субсидирования ставок.

Именно вокруг этих скидок сейчас и строится главная интрига рынка. Со стороны может показаться, что девелоперы начали массовую распродажу. На деле все сложнее. «При заявленной скидке в 36% реальная скидка может составлять не более 10—12% — и то на ограниченный пул квартир», — говорит Чегодаева. Попов оценивает долю предложений с реальными, а не маркетинговыми скидками примерно в 25—27% и подчеркивает, что по-настоящему больших дисконтов на рынке по-прежнему немного.

В то же время полностью списывать со счетов скидки на маркетинг тоже нельзя. Москатов говорит, что самые заметные уступки появляются там, где продажи временно замедлились, где остаются непроданные квартиры в готовых корпусах и где покупатель готов платить без ипотеки. В отдельных случаях, по его словам, дисконт может превышать 25%, но такие предложения редки и быстро уходят.

“В условиях снижения спроса застройщикам приходится балансировать между необходимостью сохранять прибыльность проекта и задачей поддерживать стабильный денежный поток. В отдельных случаях девелоперы могут продавать часть лотов практически без прибыли или даже с минимальным отрицательным результатом, чтобы обеспечить движение средств и не останавливать стройку”, — говорит Москатов.

На что дают реальные скидки

Рынок не снижает цены повсеместно, а решает точечные задачи, сходятся во мнении опрошенные RTVI эксперты. Если проект продается по плану, девелопер не переписывает прайс. Если продажи начинают отставать, в ход идут акции, рассрочки, субсидированные программы, бонусы вроде кладовок или машино-мест. По сути, речь идет не о массовом удешевлении жилья, а об управлении эффективной ценой сделки.

Для самих застройщиков это игра не от хорошей жизни. Эксперт Президентской академии Ксения Баландина говорит, что при слабых продажах обслуживание кредитов становится слишком дорогим, а ставка по проектному финансированию напрямую зависит от наполнения счетов эскроу. Если продажи замедляются, деньги на счета поступают хуже, и финансовая нагрузка на девелопера только растет. Именно поэтому ближайшие полтора-два года, по ее оценке, могут стать для отрасли сложными: рынок рискует столкнуться со снижением новых запусков и переносом сроков по части проектов.

“Девелоперы находятся в непростой ситуации. Себестоимость строительства продолжает расти, что напрямую влияет на маржинальность проектов. Одновременно на рынок давят высокая стоимость заемных средств и налоговая нагрузка”, — напоминает Москатов.

Он добавляет, что девелоперский проект — это длинная инвестиция, в которой планировки и финансовая модель заранее согласованы с банком. Быстро поменять квартирографию и радикально перестроить предложение невозможно. Но общая тенденция уже видна: рынок все сильнее уходит в компактные форматы. Школьная предупреждает, что в результате квартир для семей с двумя-тремя детьми может становиться меньше, а доступное семейное жилье — еще менее доступным.

Что это значит для покупателя

Универсального ответа эксперты не дают, но в одном сходятся: пространство для переговоров сейчас шире, чем было еще несколько месяцев назад. Если у покупателя есть наличные или высокая готовность к сделке, его позиция сильнее.

Если речь идет о ликвидном проекте высокой степени готовности в нужной локации, слишком долго ждать может быть рискованно: хорошие варианты на рынке по-прежнему уходят. Но если покупатель не проходит под семейную ипотеку и рассчитывает только на рыночный кредит, выжидательная стратегия выглядит разумной: при снижении ключевой ставки условия по обычной ипотеке могут смягчиться.

Сейчас формируется новый спрос, объясняет Кочетков: президент Владимир Путин поручил к лету проработать дифференциацию ставки по семейной ипотеке — в зависимости от количества детей. И уже в апреле будет наблюдаться увеличение спроса, прогнозирует он, а очередной пик придется на конец мая.

Пока рынок новостроек скорее не дешевеет, а остывает после перегрева. Продажи просели, скидок стало больше, но это еще не привело к развороту цен вниз. Девелоперы пытаются удержать прайс и одновременно поддержать спрос через точечные уступки. Для покупателя это означает простую вещь: обещаниям «скидки до 35%» слепо верить не стоит, но и считать, что выгодных вариантов на рынке нет, уже тоже нельзя.