С 1 июля 2026 года условия семейной ипотеки могут серьезно измениться — вместо единой ставки 6% власти готовят «дифференцированную» модель, где процент зависит от числа детей и региона. RTVI объясняет, что именно меняется, кого затронет сильнее всего и почему спешить с выводами (и с заявкой) пока рано.
Обновленная модель, проект которой опубликовали «Известия», ставит льготную ипотеку в зависимость от двух факторов — числа детей и региона. Для столичных регионов — Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти — ставки распределяются так:
- 12% для семей с одним ребенком,
- 10% — с двумя,
- 8% — с тремя,
- 6% — с четырьмя,
- 4% — для семей с пятью и более детьми.
В остальных регионах ставки будут на 2 процентных пункта ниже — от 2 до 10%. Отдельное исключение предусмотрено для заемщиков с большим первоначальным взносом. Если семья сразу вносит не менее 50% стоимости жилья, ставка должна остаться на уровне 6% независимо от региона и числа детей.
Сейчас семейная ипотека выдается по ставке до 6% годовых для семей, которые подходят под условия программы. Это семьи с ребенком до шести лет включительно, семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, а также семьи с ребенком-инвалидом. Лимит кредита составляет до 12 млн рублей в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти и до 6 млн рублей в остальных регионах. Минимальный первоначальный взнос — от 20%.
Может измениться и максимальная сумма льготного кредита. По данным «Известий», в столичных регионах лимиты выглядят так:
- до 12 млн рублей для семей с одним ребенком,
- до 15 млн — с двумя,
- до 18 млн для семей с тремя и более детьми.
В остальных регионах — не более 6 млн рублей с одним ребенком, до 8 млн с двумя и до 10 млн с тремя и более детьми.
Минимальный первоначальный взнос при этом, по проекту, сохраняется на прежнем уровне — от 20% стоимости жилья.
Главная группа риска — семьи с одним ребенком, если они сейчас имеют право на семейную ипотеку. Для них ставка может вырасти сильнее всего — до 10—12% вместо нынешних 6%. Не все многодетные автоматически выигрывают от новой модели. Например, по версии «Известий», для семей с тремя детьми в столичных регионах ставка, наоборот, может вырасти до 8%. А реальное снижение начинается только с пяти детей — до 4%.
Еще одно принципиальное новшество касается срока. Сейчас субсидия фактически распространяется на весь срок кредита. В проекте, который описывают «Известия», этот срок предлагают ограничить 15 годами с даты заключения договора.
После этого ставка может вырасти до рыночного уровня, привязанного к ключевой ставке ЦБ. По данным издания, формула будет такой: ключевая ставка плюс 2 процентных пункта для обычного жилья и ключевая плюс 2,5 пункта — для индивидуального жилищного строительства.
Это важный риск для заемщиков. Ипотеку часто берут на 20—30 лет, а значит, последние годы выплат могут оказаться заметно дороже. Точно оценить этот риск заранее сложно: никто не знает, какой будет ключевая ставка через 15 лет.
Часть правил вступила в силу раньше. С 1 февраля 2026 года работает правило «одна льготная ипотека на одну семью»: муж и жена обязаны быть созаемщиками по семейной ипотеке друг друга. Оформить новую льготную ипотеку, пока не погашена предыдущая, нельзя. Также дети должны быть зарегистрированы по одному адресу с родителем-заемщиком, а рыночную часть комбинированной ипотеки теперь можно рефинансировать.
Причина изменений прежде всего бюджетная. По данным, которые приводят «Известия», в 2025 году расходы на льготные ипотечные программы достигли рекордных 2 трлн рублей. Государство хочет сделать траты предсказуемыми и адресными.
При этом сам смысл программы смещается. Как заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, с 1 июля 2026 года семейная ипотека станет ориентирована на стимулирование рождаемости. Отсюда и логика «больше детей — ниже ставка и выше лимит».
Аналитики ждут двух эффектов. Краткосрочно — всплеск спроса в июне, пока можно зафиксировать прежние условия. Долгосрочно — охлаждение: руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг прогнозировал, что при самом жестком сценарии выдачи семейной ипотеки снизятся на 30—35%.