Застройщики в ближайшее время могут пойти на снижение цен, в том числе путем рекламных акций, чтобы поднять продажи, заявил RTVI гендиректор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский. Директор Центра конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ Георгий Остапкович не исключил, что продавцы и покупатели возьмут «гроссмейстерскую паузу», а к ситуации может подключиться государство.
О том, что новые квартиры скоро подешевеют, заявил министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин. Поскольку «более 60% жилья, которое находится в стройке, не продано», застройщикам придется делать скидки, чтобы «обеспечить финансовый поток», уверен он. Однако правительство, по его словам, должно контролировать рост цен на стройматериалы, перевозки и рабочую силу.
Прав ли глава Минстроя?
Продажи квартир в новостройках падают, лимиты по семейной и арктической ипотекам исчерпываются, с 1 января 2025 года начнут действовать «стандарты защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», а с апреля у ЦБ «появится возможность ограничивать выдачи рискованных ипотечных и автокредитов», напомнил Щегельский. В этих условиях, считает он, застройщикам не обойтись без снижения цен, чтобы поднять продажи.
«То, что сказал Файзуллин, фактически лежит на поверхности, и некоторые застройщики, думаю, уже точечно тестируют [скидки]. <…> Мое личное мнение: снижение цен до 25% вполне может спасти застройщиков и вывести их из сегодняшнего пике по продажам», — поделился эксперт.
С тем, что прогноз главы Минстроя вполне реалистичен, согласился и Остапкович.
«Население и сами ретейлеры взяли гроссмейстерскую паузу и теперь ждут, что будет происходить на строительном рынке в ближайшее время — после отмены с 1 июля 2024 года льготной ипотеки, которая обеспечивала порядка 60% строительства объектов, а то и больше. Но там действуют сейчас другие льготы — дальневосточная, семейная ипотека. И то прошел разговор, что по семейной ипотеке до конца года все лимиты исчерпаны. Поэтому сейчас люди будут ждать», — уверен экономист.
Юрий Смитюк / ТАСС
По его мнению, россияне будут откладывать покупку квартиры — кроме случаев, когда речь идет о «жизненной необходимости» или у покупателя имеется «масса денег».
«Когда ставка 28%, а то и 30%, это означает, что за 3−4 года вы выкупаете две стоимости квартиры. А за 10−15 лет — это три стоимости квартиры. Вы ее никогда уже на вторичном рынке не продадите за ту цену, которую заплатили», — предупредил экономист.
Как будет выглядеть снижение цен?
Вместо «переписывания прайсов» строительные компании могут предложить «огромное количество всевозможных акций, подарков», считает Щегельский.
«Такое мы уже проходили в период кризиса 2009 года, 2015-го — когда не было еще этих проектных финансирований и эскроу-счетов, застройщики могли более оперативно реагировать на ситуацию. Они и тогда предлагали огромное количество акций», — напомнил он.
Но сейчас, в отличие от прежних кризисов, застройщики лишены «возможности быстро реагировать» на ситуацию на рынке из-за своей связки с банками и использования эскроу-счетов, отметил эксперт.
Агентство «Москва»
«Всевозможные акции — это единственное, что для них возможно. Может быть, те новые проекты, которые они будут запускать, будут выходить по более приятной для покупателя цене», — предположил Щегельский.
Остапкович допускает, что «бонусную программу в течение года» для поддержки рынка может запустить и государство.
«Сами ретейлеры выйдут с бонусными договорными проектами по снижению цен, банки тоже наверняка дадут какой-то бонус для покупателей, потому что стройку остановить нельзя, это очень мультипликативная отрасль», — спрогнозировал он.
Что будет с ценами на стройматериалы?
Щегельский напомнил, что часть материалов (металл, песок, гравий, цемент) производятся в России и не «зависят от внешних факторов», но зато подвержены инфляции, а стоимость некоторых позиций может измениться из-за ослабления рубля.
«Директивно это [контролировать цены], скорее всего, сделать будет очень сложно. Можно договариваться только там, где на рынке присутствует монополия или олигополия, то есть малое количество игроков, которые могут между собой договориться по цене. Если на рынке присутствуют какие-то стройматериалы от большого количества производителей, которые не могут договориться по цене, то ее будет регулировать рынок», — рассуждает собеседник RTVI.
Кроме того, производителям стройматериалов придется снижать цены, когда застройщики из-за падения спроса сократят число новых проектов, считает Щегельский.
«Это точно скажется на производителях, и у них пойдет спад по производству, и, возможно, что для того, чтобы поднимать продажи, они тоже будут задумываться о том, чтобы снижать цену производимых материалов», — допустил эксперт.
Остапкович заявил RTVI, что строительная отрасль не очень подвержена санкциям, так как обеспечена отечественными материалами.
Алексей Смагин / Коммерсантъ
«Там импортная составляющая не такая большая. Она может появиться только в домах премиум-класса или люкс. А так единственное, что бьет, — это высокая ключевая ставка. Потому что у нас все строители закредитованы, стоят дома с зияющими окнами, население зачастую не может их выкупить, особенно в низко- и среднедоходных регионах», — объяснил экономист.
Когда и насколько подешевеют новые квартиры?
По мнению Остапковича, застройщики, чтобы «хоть как-то, но продавать», будут вынуждены прибегать к демпингу — то есть искусственно занижать цены.
«Они должны рассчитываться с банками, поэтому будут снижать цены и на какой-то период выйдут с понижением цен. Я не думаю, что это будет какое-то фантастическое понижение: 10−15% они могут сбросить, но не больше, иначе обанкротятся, потому что очень высокие издержки. А когда ситуация уляжется и будут новые бонусные программы, то на 20−30% поднимут, как это происходило последние 2−3 года. Это стратегическая вещь для строительства», — считает экономист.
Сейчас застройщикам сложно снижать цены из-за различных факторов — например, роста стоимости подключения домов к электросетям, цен на землю под строительство и так далее, заявил собеседник RTVI.
«У строителей спад, потому что у них переизбыток жилья, которое нужно продавать. Они уже построенное жилье будут года два продавать, куда же строить еще дополнительное? Только если какие-нибудь люксовые вещи. Конечно, рынок выйдет из этого. И доходы населения растут — может быть, население начнет более активно входить в стройку. Но сейчас все встали на паузу», — отметил экономист.
Еще один вариант решения проблемы — не переводить «пустые» дома в собственность, а сдавать в аренду, добавил Остапкович.
«У нас очень много людей имеет в собственности квартиры. А в мире это не так уж распространено. Строятся доходные дома, которые берутся в аренду на 49 лет. Так что некоторые изменения на строительном рынке возможны. Но с точки зрения нашего основного вопроса, думаю, что небольшое снижение цен будет. Когда — трудно сказать. Думаю, что в ближайшее время», — заключил эксперт.