Экономист, автор телеграм-канала «Хулиномика» Алексей Марков поделился с читателями RTVI полезными лайфхаками для тех, кто планирует или уже оформил ипотеку: на какой срок лучше брать кредит, когда лучше его гасить и на что еще важно обращать внимание.

Как быть с переплатой?

Самое главное откровение, которым я должен с вами поделиться — и оно вам не понравится: с точки зрения “переплаты” мыслить глупо. Переплата в абсолютных цифрах не имеет никакого значения, потому что она сильно разбросана по времени, а деньги в будущем имеют куда меньшую ценность, чем деньги сегодня (если вам и это непонятно, я готов взять у вас миллион, верну через 30 лет, ок?). Поэтому абсолютная сумма переплаты только помешает вам при расчетах — просто не нужно принимать ее во внимание.

Скорее всего, человек, который осознанно упоминает “переплату”, либо хочет вас каким-то образом обмануть, либо искренне не понимает в финансах.

Что имеет значение?

А что действительно имеет значение? Сумма ежемесячного платежа, ставка по кредиту и его срок. Со сроком все понятно: чем он больше, тем дольше вам платить. При этом начиная с какого-то момента увеличение срока ипотеки почти не уменьшит ежемесячный платеж: условно говоря, платежи по кредиту на 25 и на 30 лет будут отличаться незначительно.

Сумма платежа — гораздо более важный фактор. Именно ее придется вынуть и положить — каждый месяц. И так 300 раз (если кредит на 25 лет). И вот главный лайфхак: нет смысла уменьшать срок платежа. Инфляция у нас настолько велика, что уменьшать срок просто глупо. Чем дальше платежи отодвинуты в будущее — тем лучше для вас. При этом надо понимать, что с финансовой точки зрения выгода одинакова (иначе банк не предлагал бы вам такой выбор).

В чем разница? В том, что управлять потоком личных финансов гораздо проще, когда платеж по ипотеке составляет меньшую часть вашего дохода. При возникновении любых трудностей (потеря работы, болезнь, переезд, жена избила) вы тут же проклянете момент, когда уменьшили срок, а не сумму. А вот обратной ситуации не бывает.

Как лучше гасить ипотеку досрочно?

И главная — тоже неприятная, как и про переплату — правда про досрочное погашение: не существует правильного или неправильного момента, когда погашать досрочно выгодно (или не выгодно). Выгода в процентах всегда одинакова, — что в первый месяц, что в последний. После частичного погашения весь кредит пересчитывается, как будто вы его только что взяли, иначе брать новый кредит на тех же условиях было бы выгоднее, чем гасить.

“Основные проценты вы уже заплатили” — полная чушь. Вы заплатили только те проценты, которые должны были заплатить. И вам остается заплатить проценты на остаток. Когда вы погашаете часть кредита раньше срока, именно на эту часть кредита процентов вы больше не заплатите. Если сотрудник банка или кредитный менеджер говорит вам, что “досрочно погашать уже невыгодно, ведь основные проценты уже заплачены” — вас обманывают. Это выгодно ровно так же, как и в любой другой момент: на все, что вы погасите досрочно, процентов вам уже не начислят.

Так что, если ставка высокая — погашайте в любой момент. Уменьшайте платеж, а не срок. А если ипотека у вас льготная (ниже ставки ЦБ), тогда минимальный платеж — ваш друг. Через 10 лет он сравняется с оплатой коммуналки, так что не спешите.