Защита от дела Долиной — восемь необходимых вопросов при покупке квартиры

Верховный суд, рассматривая дело Ларисы Долиной, однозначно встал на сторону покупательницы квартиры певицы и признал самую скандальную сделку года законной. Однако даже это решение не дает покупателям недвижимости полной гарантии, что “феномен Долиной” окончательно стал историей и аналогичные сделки не будут опротестованы и в 2026 году. Поэтому RTVI составил список вопросов, которые обязательно надо задать продавцу при покупке жилья на вторичном рынке. А также объясняет: какие ответы на них должны насторожить.

По разным данным, от так называемого “эффекта Долиной” или “бабушкиных схем” с лета 2024 года пострадали от 200 до трех тысяч семей. Причем в случае с делом Долиной-Лурье сделка была правильно оформлена с юридической точки зрения — это и подтвердил Верховный суд, оставив квартиру покупательнице.

Что проверить перед покупкой квартиры во вторичке

Чтобы соблюсти такую юридическую чистоту сделки, по словам управляющего партнера правового бюро “Стратегия” Антона Кожевникова, для начала важно зафиксировать, как вы нашли квартиру — через сайт объявлений, риелтора или агентство. Такие доказательства подтвердят, что сделка была рыночной, а не фиктивной. “Если квартира “нашлась случайно” через знакомых, это может выглядеть как заранее спланированная сделка”, — предупреждает Кожевников.

Чтобы впоследствии доказать добросовестность поиска, важно сохранить скриншоты объявлений, переписку и договор с агентом.

Ключевым аргументом в суде может стать финансовая прозрачность сделки: наличие ипотеки или целевого кредита, выписки со счетов, которые подтвердят наличие накоплений, безналичный расчет или документы о снятии средств незадолго до сделки, добавляет Кожевников.

“Что может насторожить суд — передача крупных сумм наличными без подтверждения и заниженная цена в договоре”, — говорит он.

Кроме того, проверка продавца — обязанность добросовестного покупателя, считает юрист.

Стоит проверить у продавца и зафиксировать ответы:

• выписку из ЕГРН,
• правоустанавливающие документы,
• историю перехода права собственности,
• личность продавца,
• отсутствие признаков банкротства.

“Переписка с продавцом (например, в WhatsApp или Telegram), где вы запрашивали документы и задавали вопросы по поводу квартиры — тоже доказательство того, что вы уточняли детали и действовали добросовестно”, — добавляет Кожевников.

Сильным аргументом в суде станет и участие юриста, риелтора или нотариуса, считает эксперт. Нотариальная сделка особенно важна: нотариус обязан проверить дееспособность сторон и правовую чистоту объекта — и несет за это ответственность.

Чек-лист вопросов продавцу квартиры

Первыми, по мнению основателя юридической компании «Арт Лигал» Христины Артемьевой, стоит задать простые общие вопросы:

• Есть ли у вас в собственности еще недвижимость? Если нет, почему продаете?
• Где вы планируете жить после продажи?
• Куда именно переезжаете?
• Планируете ли вы покупать новое жилье или инвестировать деньги?
• Уже подобрали новое жилье? Внесли задаток?
• Есть ли перепланировки в квартире?
• Как работает управляющая компания?
• Есть ли долги по ЖКХ?

“Данные вопросы необходимо задавать и обратить особое внимание на ответы, так как подробный, развернутый и открытый ответ даст возможность покупателю оценить адекватность поведения другой стороны”, — объясняет Артемьева.

Владимир Новиков / пресс-служба мэра и правительства МосквыПо словам юриста, важно лично установить контакт с продавцом, познакомиться с ним, и при возможности задать следующие вопросы:

• Истинное ли намерение продать квартиру у продавца?
• Не связана ли продажа имущества со стрессовой ситуацией в жизни продавца, наличием давления или угроз?
• Не направлена ли эта сделка на то, чтобы обезопасить себя от каких-либо обстоятельств?

Самое важное при заключении сделки со вторичкой, по словам Артемьевой, оценить волю стороны продать имущество именно в силу своих личных обстоятельств.

“Убедитесь в том, что лицо понимает характер и значение совершаемых действий и их последствий. Для этого не нужно быть юристом, можно задать вопросы напрямую. Они могут показаться странными, неудобными и глупыми. Но нам важно эти вопросы задать, как факт, подтвердить, что покупатель осмотрителен по всем направлениям не только в бумагах”, — говорит она.

Юристы предлагают задать следующие “неудобные” вопросы:

• Вы понимаете суть сделки и ее последствия?
• Вы понимаете, что продаете свое имущество и получаете за это деньги?
• Вы не находитесь под влиянием заблуждения, третьих лиц, своих родных или не родных?
• Вас никто не уговаривает и психологически не принуждает продать эту квартиру ради интересов третьих лиц?
• Появлялись ли в последнее время новые знакомые, которые помогают с продажей?
• Связывались ли с вами представители банков, полиции, «служб безопасности»?
• Употребляете ли вы в настоящий момент наркотические средства иили психотропные вещества, антидепрессанты?

Такие вопросы может задать на встрече юрист или риелтор, уточняет Артемьева. При этом личная встреча даже при участии агента очень желательна. Если продавец не согласен встретиться лично, Артемьева рекомендует отказаться от сделки в принципе.

“Все встречи необходимо записывать на диктофон и предупреждать об этом продавца. Еще лучше вести видеофиксацию, так как это может стать хорошим доказательством в случае возникновения спора в суде”, — говорит она.

Также важно узнать, зарегистрированы ли в квартире иные лица, кроме самого продавца. Если это члены семьи, лучше организовать совместную встречу, чтобы намерение о продаже могли подтвердить все проживающие в квартире, считает юрист. Здесь, по словам Антона Кожевникова, важно задать следующие вопросы:

• Есть ли у вас близкие родственники?
• Если у вас есть дети и внуки, где они живут?
• Есть ли близкий родственник, с которым мы можем пообщаться?

Также юристы советуют уточнить:

• Почему вы торопитесь с продажей? Готовы ли подождать 1—2 месяца?

• Готовы ли вы пройти психолого-психиатрическую экспертизу?

При этом Антон Кожевников отмечает, что наличие справки из психоневрологического диспансера не гарантирует, что сделку нельзя будет оспорить в суде. Тем более, если стороны заявляют, что продавец не понимал значения своих действий, суд будет оценивать в том числе показания свидетелей, медицинские документы и результаты психиатрической экспертизы.

“Важно понимать: если покупатель не обеспечил участие свидетелей, экспертиза часто проводится только по медкарте и словам самого продавца — и это может сыграть против покупателя. Поэтому полезно фиксировать личное общение, привлекать свидетелей, например соседей или сотрудников банка, фиксировать на видео адекватное поведение продавца в момент сделки”, — говорит Кожевников.

Дело Долиной-Лурье также показало, что покупателю важно проверить, насколько реальна цена, по которой продается квартира. В случае, если цена ниже рыночной, важно тщательно расспросить продавца о причинах дисконта:

• Почему вы продаете квартиру по такой цене?
• Почему цена ниже, чем на аналогичные квартиры в этом районе?

Чек-лист, как интерпретировать ответы продавца

По словам Антона Кожевникова, есть достаточно простые “зеленые” и “красные флаги” в ответах на любые вопросы — как рядовые, так и “трудные”, которые может оценить обыватель.

Зеленые флаги:

• человек спокойно и последовательно отвечает,
• его история логична,
• он не избегает проверок,
• не торопит сделку,
• соглашается на нотариуса и паузу.

Красные флаги:

• нервозность, агрессия, путаница,
• резкая спешка,
• отказ от любых проверок,
• давление — «надо сегодня»,
• противоречия в деталях,
• категорический отказ от контакта с родственниками.