Верховный суд (ВС) России сформулировал единый подход к делам, связанным со «схемой Долиной». Так называют случаи, когда продавец квартиры решил оспорить сделку и вернуть себе недвижимость, заявив, что в момент продажи находился под влиянием мошенников. ВС заявил, что «заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной». Адвокат в сфере недвижимости Данил Гранин рассказал в эфире RTVI, как позиция Верховного суда повлияет на решения по таким делам.
По словам Гранина, Верховный суд обобщил судебную практику и дал рекомендации нижестоящим судам. Юрист отмечает, что в истории с квартирой Долиной обе стороны «пострадали по сути дела от третьей стороны — от мошенников».
«Но квартира одна, и необходимо было судам вставать на чью-то сторону. Сейчас Верховный суд определил критерии для судов, которыми необходимо пользоваться. И всем гражданам, кто вступает в сделки, необходимо этих критериев придерживаться. И тогда им будет предоставлена судебная защита в любом случае», — пояснил Гранин.
Необходимо проявлять «должную осмотрительность» при совершении сделки — обращать внимание на цену и на сами обстоятельства заключения сделки, продолжил адвокат.
«Это очень важно. Я, допустим, своим клиентам рекомендую: вы осматриваете квартиру, не надо стесняться, надо прямо аудиопротоколирование включать и говорить [продавцу]: «Давайте мы запротоколируем нашу встречу, вы расскажете, почему вы продаете квартиру, на каких условиях продаете, в связи с чем и так далее». И это уже будет доказывать добросовестность [покупателя]», — рассказал Гранин.
На вопрос о том, как повлияет обзор Верховного суда на судебную практику, Гранин заявил, что в Госдуму внесен законопроект, согласно которому разъяснения Пленума ВС станут обязательными для нижестоящих судов. Адвокат назвал это «процессуальной революцией». «То есть это [будет] такая инструкция, чек-лист — что будет прописано в пленуме, то и обязан проверять суд», — рассуждает Гранин
По мнению юриста, «тема устаканится с учетом наработки в том числе и судебной практики».
«И когда уже Верховный суд качественно сделает обобщение, тогда уже будет понятно. Критерии можно будет просто из пленума брать и прямо в алгоритмы совершения сделки вкладывать. [Будет понятно], что вот это поведение является добросовестным, и если гражданин эти критерии выполняет, то ему в любом случае будет предоставлена судебная защита, и он получит положительное решение в свою пользу», — добавил Гранин.
Что заявил Верховный суд
Три коллегии Верховного суда подготовили «обзор по делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения». Позиция Верховного суда заключается в следующем:
- если продавец был введен в заблуждение «относительно мотивов сделки», это не является основанием для признания ее недействительной;
- при рассмотрении подобных споров суды должны принимать во внимание, мог ли покупатель распознать, что продавец был введен в заблуждение;
- обеим сторонам должен быть предоставлен равный объем защиты;
- сделка купли-продажи квартиры, при которой продавец находился «под влиянием обмана со стороны третьих лиц», может быть признана судом недействительной, только если покупатель «знал или должен был знать об обмане»;
- для признания сделки недействительной продавец должен доказать, что в момент ее совершения не был способен «понимать значение своих действий или руководить ими» — уклонение от исследования его психического состояния в момент совершения сделки может стать основанием для отказа в удовлетворении иска.
При чем тут Долина
Выражение «схема Долиной», или «бабушкина схема», появилось после громкого скандала с продажей квартиры певицы Ларисы Долиной.
Артистка заявляла, что в 2024 году мошенники, выдав себя за сотрудников Росфинмониторинга и ФСБ, убедили ее в том, что некие преступники хотят похитить ее деньги и взять кредит под залог квартиры. Аферисты уговорили Долину поучаствовать в «спецоперации» по поимке преступников, перевести сбережения на «безопасные счета» и продать недвижимость. Квартиру купила Полина Лурье, которая о мошенниках ничего не знала.
Долина пыталась через суд признать сделку недействительной. Сначала суды выносили решения в пользу артистки, что грозило Полине Лурье потерей как купленной квартиры, так и уплаченных за нее денег. Однако в декабре 2025 года Верховный суд вынес решение в пользу покупательницы.