Опрос родственников владельца квартиры не защитит от оспаривания сделок по «схеме Долиной». Об этом RTVI заявила замглавы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
12 апреля телеграм-канал Baza сообщил, что риелторы ввели новые правила проверки при сделках с недвижимостью — теперь перед продажей квартиры они связываются с родственниками владельца, чтобы получить письменное подтверждение его добровольного и осознанного намерения. «Справок из психдиспансера и прочих документов о переходе прав на жилье уже недостаточно для гарантии безопасности — слишком высок риск, что владелец попытается оспорить продажу и вернуть квартиру по “схеме Долиной”», — говорилось в публикации.
Разворотнева в беседе с RTVI заявила, что предлагаемая схема, по ее мнению, «абсолютно нерабочая» по двум причинам.
«Во-первых, в сделке, как показывает практика, могут быть задействованы родственники, которые все вместе одобряют такой способ зарабатывания денег. Во-вторых, родственники могут не общаться с продавцом, быть в плохих отношениях и не быть в курсе истинных его намерений», — объяснила депутат.
Она напомнила, что в Госдуме уже разрабатывался законопроект, призванный защитить продавцов от влияния мошенников: тогда предлагалось дать человеку право заранее выбрать родственника или друга, без одобрения которого сделка была бы невозможна — даже при формально выраженной воле продавца. Однако инициатива не получила поддержки.
«Мы не получили положительного отзыва от Росреестра: в частности, было возражение, что не очень понятна процедура регистрации в этом случае. <…> Кроме того, этот человек может сам оказаться мошенником», — рассказала Разворотнева.
Что касается тех, кто пытается нажиться на оспаривании сделок, здесь, по словам депутата, должен работать принцип реституции.
«При отмене сделки возвращаются деньги. Таких случаев, когда человек остался и без квартиры, и без денег, не должно быть по определению», — подчеркнула парламентарий.
Разворотнева также выразила надежду на разъяснения пленума Верховного суда по подобным делам. «Я думаю, что вместе с теми чистками, которые сегодня Верховный суд проводит в судейском сообществе, этот принцип — когда кому-то по каким-то причинам возвращают недвижимость, но не берут с него деньги — уйдет в прошлое», — заключила собеседница RTVI.
Скептически к новой практике риелторов отнесся и юрист, основатель бизнес-сообщества «Русяев Клуб» Илья Русяев. В разговоре с News.ru эксперт заявил, что свидетельства родственников не перевесят заявления продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или не понимал значения своих действий.
Письма, переписка, аудио- и видеозаписи допускаются судом как доказательства, однако оцениваются только в совокупности с остальными материалами дела, подчеркнул он. При этом суду принципиально важно установить, когда именно родственник видел собственника и знал ли он цену и условия продажи.
Отдельную проблему представляет работа с персональными данными: просто взять у продавца телефоны близких и обзвонить их без согласия — юридически опасно. Необходимо отдельное согласие как самого собственника на передачу контактов, так и родственников на обработку их данных, а итоговый документ должен содержать подробные сведения, в том числе даты общения, а не короткую записку «мы не против». Нотариальное заверение подписи в таком случае подтверждает авторство и дату, но не истинность изложенных фактов, указал Русяев.
Вместе с тем нотариальная форма самой сделки и заверения продавца о добровольности и понимании последствий, по словам юриста, существенно усиливают позицию покупателя. Если эти заверения впоследствии окажутся ложными, покупатель вправе требовать возмещения убытков или неустойки — даже если договор будет признан недействительным, добавил собеседник издания.
Выражение «эффект Долиной» или «схема Долиной» появилось после того, как в суд поступило дело о продаже квартиры Ларисы Долиной в центре Москвы. В августе 2024 года певица рассказала, что стала жертвой мошенников и продала свое жилье по заниженной стоимости в 112 млн рублей. Кроме того, артистка передала злоумышленникам 68 млн рублей сбережений.
Недвижимость купила преподавательница английского языка Полина Лурье, которая не знала, что Долина стала жертвой аферистов. Покупательница требовала признать сделку недействительной, однако суд оставил квартиру за певицей.
Позднее Лурье подала апелляцию в Верховный суд России, который 16 декабря 2025 года вынес решение в ее пользу. В январе приставы передали адвокату покупательницы ключи от бывшей квартиры Долиной.