Российский рынок недвижимости лихорадит из-за тревожного тренда: участились случаи возврата через суд продавцам купленных квартир. Продавца зачастую признают невменяемым на момент сделки, а покупатель остается и без жилья, и без денег. Кто виноват и что делать — в материале RTVI.
Самым известным прецедентом стала история с квартирой певицы, народной артистки России Ларисой Долиной. Артистка под давлением мошенников продала свою недвижимость за 112 миллионов рублей, однако сумела вернуть себе обратно (впереди еще гражданский процесс по поводу возврата наличных, которые она также отдала преступникам)
При этом суд не стал заставлять певицу возвращать деньги покупательнице — матери-одиночке Полине Лурье. Этот случай вызвал широкое общественное недовольство поведением Долиной, которую начали массово «отменять». На этом фоне риелторы сообщили, что россияне стали опасаться заключать сделки купли-продажи жилья с пожилыми людьми.
«Вопрос не в Долиной, а в прецеденте»
Учитывая, что сделок, подобных долинской, в год происходит несколько тысяч, а теперь может стать еще больше, председатель комитета Госдумы по защите семьи Нина Останина вместе с депутатом Госдумы Алексеем Корниенко обратилась к министру юстиции и в Верховный суд с просьбой дать разъяснения судам по таким делам.
«Вопрос не в Долиной, а в прецеденте. <…> Людей просто возмутила несправедливость и вот это избирательное, так сказать, отношение судов — это недопустимо», — сказала RTVI Останина.
Обращение в Верховный суд направили и депутаты фракции «Новые люди» — Владислав Даванков, Алексей Нечаев, Сардана Авксентьева.
Как заявил 2 декабря лидер фракции «Справедливая Россия» Сергей Миронов, Верховный суд в ситуации со «схемой Долиной» должен «сказать свое слово для всех нижестоящих судов, чтобы было понятно, что здесь творится». По словам депутата, ситуация с недвижимостью наблюдается и с автомобилями — и там, и там людей пытаются переориентировать на первичный рынок.
Масштабы квартирной катастрофы
По данным судебной статистики, ситуации с возвратом проданных квартир — не редкость: ежегодно рассматривается около 3000 исков об оспаривании сделок с недвижимостью, и в 77% случаев суды удовлетворяют требования истцов.
Юристы объясняют, что основная проблема кроется в так называемом «пороке воли» продавца. Когда пожилой человек под влиянием мошенников продает жилье, формально подписывая договор, его истинное намерение часто заключается не в реальной продаже, а в «спасении» имущества от мифических угроз. Суды в таких случаях становятся на сторону обманутых собственников, даже если покупатель действовал абсолютно добросовестно.
Изъятие квартир у покупателей происходит по двум основным правовым механизмам.
Первый — реституция. Это возврат к исходному состоянию, когда суд признает сделку недействительной из-за «порока воли» продавца. В этом случае квартиру возвращают продавцу, но взыскать с него уплаченные средства часто невозможно, особенно если деньги уже у мошенников.
Второй механизм — виндикация — применяется в более сложных цепочках перепродаж. Если квартира успела несколько раз поменять владельцев, и оспорена самая первая сделка, то жилье могут забрать у последнего, пусть и добросовестного, покупателя, который тщательно проверил юридическую чистоту при покупке. Суды в таких случаях исходят из того, что если изначальный собственник не хотел продавать квартиру, то все последующие сделки также нелегитимны.
Как распознать опасную сделку
Эксперты советуют обращать внимание на тревожные сигналы. Самый очевидный красный флаг — пожилой возраст продавца в сочетании с подозрительными обстоятельствами. Если собственник настаивает на срочной продаже, соглашается на цену значительно ниже рыночной, избегает личных встреч или не может внятно объяснить причины продажи и свои дальнейшие планы — это серьезный повод задуматься.
Не менее подозрительно выглядит требование расчетов исключительно наличными и нежелание продавца выписываться из квартиры до сделки. Мошенники часто используют эти схемы, чтобы максимально быстро получить деньги и затруднить их дальнейший розыск.
Эксперт в сфере недвижимости Кристина Гундлах в беседе с RTVI рассказала, что если сделка заключается с гражданином пенсионного возраста, обязательно нужно приглашать судебного эксперта-психиатра, который даст заключение о вменяемости продавца на момент сделки. Такую сделку гораздо сложнее оспорить.
«Так делают уже сто лет, именно так я тоже делала при одной из своих сделок. Найдите нормального риелтора, который работает с в паре юристом. Или хотя бы проконсультируйтесь с юристом. Надо выбить из головы это заблуждение, что риелторы тупые и ненужные», — заявила она.
Меры защиты: что может помочь в суде
Если избежать спорной сделки не удалось, защитить свои интересы в суде помогут доказательства осознанности действий продавца. Юристы рекомендуют обязательно сохранять всю переписку с собственником — в мессенджерах или по электронной почте. Ключевое значение имеют обсуждения условий договора, причин продажи и планируемого переезда — это демонстрирует, что продавец понимал последствия своих действий.
Расчеты через банк, а не наличными, создают четкий финансовый след, который сложнее оспорить. Фактический выезд продавца из квартиры до завершения сделки также становится весомым аргументом в пользу добросовестности покупателя.
При этом нотариальное заверение и титульное страхование, вопреки распространенному мнению, не являются надежной защитой от оспаривания сделки. Нотариус фиксирует юридическую корректность документов, но не может гарантировать отсутствие «порока воли» у продавца. Страхование же лишь компенсирует финансовые потери, но не сохранит за вами право собственности на жилье.
Главный вывод, который делают эксперты: в условиях участившихся случаев мошенничества покупателям стоит быть особенно внимательными при выборе объекта недвижимости. Тщательная проверка не только документов, но и самого продавца, его мотивов и жизненной ситуации становится не просто рекомендацией, а необходимостью для сохранения и денег, и приобретенного жилья.
Что предпринимают власти
Как стало известно RTVI, на последней ноября зампред комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин внес на рассмотрение законопроект об обязательном периоде охлаждения во время сделки. Если закон примут, продавец будет не сразу получать деньги — в течение недели они отлежатся в банке, пока покупатель получит все необходимые документы, свидетельствующие о вменяемости контрагента. Подобный механизм охлаждения уже действует в России при взятии крупных кредитов.
Кроме этого Делягин предлагает запретить перевод средств за купленную квартиру на счета, не принадлежащие продавцу, а также обязать продавца единственного жилья предоставлять справку о наличии альтернативного места проживания.
На круглом столе в Госдуме 20 ноября обсуждались и другие меры воздействия против «эффекта Долиной», в том числе принятие закона о риелторской деятельности, введение реестра добросовестных риелторов, проведение сделок с недвижимостью только через нотариусов.
А на 17 декабря в Госдуме назначен круглый стол, куда пригласили саму Долину. Тема мероприятия заявлена как «Кризис доверия на вторичном рынке: правовые механизмы защиты участников сделок».
«Эффект Долиной» 2 декабря прокомментировала и вице-спикер Госдумы Виктория Абрамченко. По ее словам, только за 2024-2025 годы было зафиксировано несколько тысяч инцидентов с «бабушкиными квартирами», а совокупные финансовые потери обманутых покупателей могут достигать миллиардов рублей. Парламентарий подтвердила, что в Думе готовятся поправки, вводящие для сделок период «охлаждения» по аналогии с кредитованием. Однако Абрамченко считает эту меру недостаточной и настаивает на более радикальном шаге: законодательно запретить изымать жилье у добросовестного приобретателя до полного возврата ему средств от прежнего собственника.